Tout particulier acquéreur d'un terrain à bâtir à but résidentiel doit s'acquitter de droits d'enregistrement, payables directement au notaire qui, à son tour, va les reverser à l'administration fiscale.
Le calcul est basé sur un pourcentage, lui-même basé sur une estimation du prix du terrain, à moins que le centre local des impôts n'impose un autre calcul.
Voici comment calculer les droits d'enregistrement d'un terrain.
Calculez la valeur réelle du terrain
On utilise également le terme de « valeur vénale » pour parler de la valeur réelle, qui désigne le prix auquel le terrain devrait se vendre si la cession se fait en fonction des prix des alentours.
Il s'agit d'un calcul qui se fait en fonction de la moyenne du prix au mètre carré des terrains environnants, comportant les mêmes caractéristiques en termes de distance par rapport à la voie publique, voisinage, présence d'arbres…
Bon à savoir : il est préférable de laisser cette tâche à un agent immobilier ou un notaire, car l'attestation de valeur qu'ils délivrent vaut preuve.
Comparez la valeur réelle et la valeur acquise
La valeur acquise correspond au prix du terrain ajouté du montant des frais d'achat que vous avez réglés.
L'administration fiscale se basera sur la valeur réelle si elle considère que la valeur acquise est inférieure à la valeur réelle.
De fait, il est important de faire estimer la valeur de votre achat par un professionnel, afin d'être en mesure de contester la base de calcul de l'administration fiscale.
Calculez le montant des droits d'enregistrement
Par sécurité, basez-vous sur la plus élevée des deux entre la valeur réelle et la valeur acquise.
Si l'actuel propriétaire est un particulier
Il n'est donc pas assujetti à la TVA, vous devrez vous acquitter de droits d'enregistrement de 5,09 à 5,80 % selon les départements.
Exemple : si vous avez acheté ce terrain 10 000 € dans le Rhône, vous devrez payer 580 € de droits d'enregistrement.
Bon à savoir : en 2017, seuls 4 départements maintiennent le taux départemental de 3,80 % pour un taux général de 5,09 % : l'Indre, l'Isère, le Morbihan et Mayotte. Dans tous les autres départements le taux département est de 4,50 % et le taux général de 5,80 %.
Si l'actuel propriétaire est un professionnel
Il est donc assujetti à la TVA, contactez-le afin de lui demander s'il a payé la TVA sur ce terrain « à la marge » ou « sur le prix total ».
- S'il a payé sa TVA à la marge, vos droits d'enregistrement seront de 5,09 à 5,80 % selon les départements.
- S'il a payé sa TVA sur le prix total, vos droits d'enregistrement seront de 0,715 %.
Bon à savoir : dans les deux cas, si vous êtes vous-même assujetti à la TVA, vous ne paierez que 0,715 % de droits si vous vous engagez à vendre le terrain dans les 5 ans qui suivent son acquisition. Vous ne paierez que 125 € si vous vous engagez à construire dans les 4 ans qui suivent son acquisition.