Vous souhaitez acheter un terrain et y faire construire une maison ; certaines normes doivent être respectées.
Définition du droit de la construction
Le droit immobilier est une branche du droit qui régit les problématiques afférentes aux biens immobiliers.
Le droit de la construction est une branche du droit relevant du droit immobilier.
Elle régit les règles relatives à la construction des édifices et bâtiments de tous types et tous usages. Elle régit la vie des chantiers, de manière générale, du contrat initial de construction jusqu’à ce que l’on appelle la réception des travaux, et au delà.
La plupart de ces normes figurent dans un code spécifique : le Code de la construction et de l’habitation. On trouve également beaucoup d’éléments au sein du Code civil.
Droit de la construction et les matières traitées
Le droit de la construction prescrit de nombreuses règles et recouvre de nombreux contentieux.
Responsabilité et statut des constructeurs
La responsabilité des constructeurs est prévue de manière générale par l’article 1792 du Code civil.
Cet article prévoit une responsabilité du constructeur de l’ouvrage de plein droit envers à la fois le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage.
Le constructeur peut s’exonérer de sa responsabilité s’il prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère à son action.
La responsabilité est engagée pour tous les dommages même résultant d’un vice du sol, « qui compromettent la solidité de l’ouvrage » ou qui « le rendent impropre à sa destination ».
Un ouvrage ou un bien immobilier rendu impropre à sa destination est celui qui ne pourra pas être utilisé en fonction de l’objectif voulu.
Exemple : une maison d’habitation rendue inhabitable à cause des infiltrations provenant des fondations.
L’on notera par ailleurs la présence d’un certain nombre de règles concernant le statut des constructeurs dans le livre II du titre I du Code de la construction et de l’habitation (statut des sociétés de construction, sociétés coopératives de construction, etc.).
Normes de construction, garanties et sécurité des bâtiments
Le Code de la construction et de l’habitation comporte un titre entier portant sur les règles de construction des bâtiments (Titre I, Livre I).
On y trouve non seulement les règles générales présidant à l’édification des bâtiments mais aussi les règles afférentes aux normes de sécurité des immeubles.
Exemple : l’article L. 142-1 du Code de la construction et de l’habitation (article L. 129-8 avant le 1er juillet 2021) qui impose l’installation d’un détecteur automatique de fumée dans un logement.
Le Code de la Construction et de l’habitation comporte également les règles portant sur la décence des bâtiments (Livre V, Habitat indigne).
De manière générale, la matière est riche de ce que l’on nomme les « règles de l’art ». Il s’agit de règles et usages techniques, de procédés, permettant l’efficience d’une construction. À défaut, une construction réalisée en dehors de ces règles ou des normes légales peut subir des « vices de construction ».
À la croisée avec le droit des assurances, le droit de la construction postule également des règles de garantie spécifique (articles 1792-2 et suivants du Code civil).
Il s’agit de la garantie :
- décennale (portant pendant dix ans sur les ouvrages de construction ou reconstruction importants ainsi que sur de menus éléments d’équipements indissociables de l’ouvrage principal) ;
- biennale (portant sur les autres éléments de l’ouvrage et pour une durée de deux ans) ;
- annale (dite de parfait achèvement : elle dure un an et couvre les désordres survenant durant un an à compter de la réception).
L’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 a créé aux articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation une nouvelle police administrative spéciale de la sécurité et de la salubrité des immeubles, en remplacement des anciennes et multiples polices. Cette nouvelle police a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant aux situations suivantes :
- les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques, qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ;
- le fonctionnement défectueux ou le défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, lorsqu’il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation ;
- l’entreposage dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation de matières explosives ou inflammables, lorsqu’il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ;
- l’insalubrité.
Opérations spécifiques
Il existe diverses opérations spécifiques relevant du droit de la construction telle que la promotion immobilière.
Un titre du Code de la construction et de l’habitation est spécifiquement consacré aux règles afférentes à la « promotion immobilière » et aux modalités d’établissement de ce type de contrat.
Pour autre exemple d’opération spéciale, l’on peut citer la « vente en l’état futur d’achèvement » autrement appelée « VEFA ».
Exemple : l’achat d’un appartement dans un immeuble non encore édifié, uniquement sur plan.