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Le contrat de construction est un document remis par le constructeur de votre maison. Il indique ses engagements et les vôtres, les deux parties devant respecter ces éléments une fois le contrat signé. Il est donc nécessaire de savoir ce que vous devez regarder.
Entreprendre l’exécution des travaux sans avoir conclu un contrat écrit de construction de maison individuelle (CCMI) est passible d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 300 000 euros (article L. 241-8 du Code de la construction et de l'habitation, modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
Bon à savoir : l’ordonnance n° 2019-395 du 30 avril 2019 relative à l'adaptation du contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan dans le cadre de la préfabrication adapte l’article L. 231-2 du CCH relatif au contenu du CCMI, au cas où le constructeur assure la fabrication, la pose et l'assemblage sur le chantier d'éléments préfabriqués. Le décret n° 2020-102 du 6 février 2020 précise les modalités selon lesquelles le constructeur informe le maître d'ouvrage de l'achèvement et de la bonne exécution des éléments préfabriqués, et précise la nature des pièces à joindre au contrat en préfabrication. Il prévoit aussi l'échéancier de paiement spécifique à ces contrats.
Le contrat de construction : les obligations du constructeur
Les différents paragraphes du contrat vous apportent des éléments essentiels sur la façon dont le chantier doit se dérouler.
Les éléments techniques constructifs
Le contrat doit indiquer l’adresse du terrain, sa superficie, éventuellement le décrire.
Il présente également la description précise de la construction (nombre de pièces, style architectural, aménagements intérieurs et extérieurs,etc.).
Le plan peut être fourni par le constructeur, par un architecte ou par vous. Dans tous les cas, il est annexé au contrat.
Contrat de construction de maison individuelle Lire l'article
Les éléments de planning
Le contrat indique la date de début du chantier ainsi que la date de livraison prévue.
Il fournit les informations sur les retards possibles (intempéries par exemple).
Il indique les pénalités dues si le retard est engendré par une cause dont le constructeur est responsable.
Il peut également indiquer des phases de livraison intermédiaires (par exemple gros œuvre fini) et les montants que vous devrez payer en conséquence.
Réclamer des indemnités pour retard de livraison Consulter la fiche pratique
Les assurances
Constructeurs ou architectes, les professionnels doivent disposer de différentes assurances.
Le constructeur doit pouvoir garantir un certain nombre d’éléments, notamment :
- la livraison à la date prévue ;
- l’activation d’un garant si le constructeur est dans l’impossibilité de respecter l’engagement précédant (retard trop important, liquidation judiciaire en cours de chantier, etc.) ;
- le remboursement de l’acompte versé avant le début du chantier, s’il n’est pas en mesure de le démarrer.
Il doit également disposer d’une garantie décennale, c’est-à-dire couvrant les vices de construction qui pourraient apparaître pendant 10 ans et qui présentent un risque pour la solidité de l'ouvrage.
Le contrat de construction : vos engagements
Lors de la signature du contrat, vous vous engagez également à respecter vos devoirs.
Les éléments financiers
Si tant est que le constructeur agit conformément au contrat, vous devez demander les déblocages à la banque (ou payer sur fonds propres) afin de régler les montants prévus aux dates indiquées.
Bon à savoir : l'article R. 231-7 du Code de la construction et de l'habitation (modifié par le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019) fixe l'échéancier des paiements dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle. Le décret n° 2020-102 du 6 février 2020 prévoit un échéancier de paiement spécifique aux contrats de construction en préfabrication (article R. 231-7-1 du Code de la construction et de l'habitation).
Si vous passez par une banque, comptez le temps nécessaire pour que l’argent soit viré, il faut donc anticiper un peu.
Le fait de ne pas verser les échéances comme indiqué dans le contrat vous expose à une rupture unilatérale du contrat par le constructeur, voire à aux poursuites qu’il pourrait engager.
Les éléments administratifs
Vous devez être propriétaire du terrain ou avoir signé une promesse de vente (ou un compromis).
Votre terrain doit se trouver en zone constructible, avec le certificat d’urbanisme correspondant.
Vous devez avoir déposé une demande de permis de construire.
Toutefois, les travaux ne pourront démarrer que lorsque vous aurez signé l’acte authentique pour le terrain (vous en serez alors légalement propriétaire) et que le permis de construire aura été accordé.
Tous les échanges entre vous, le constructeur, le garant du constructeur et votre banque se font par écrit, en recommandé avec accusé réception.
Les éléments techniques
La construction se fait suivant les descriptifs, notices et plans figurant dans le contrat ou annexés à ce dernier. Vous ne pouvez pas décider de demander un changement, même si vous estimez que le montant des travaux est du même ordre que ce qui avait été prévu pour les anciens aménagements. Dans tous les cas, le constructeur est en droit de s’en tenir strictement au contrat.
Si le contrat n'est pas avec plans, vous vous engagez à les fournir. Ces plans doivent respecter les règles de l'art, c'est-à-dire être interprétables par le constructeur. Ce sont ceux figurant dans la demande de permis de construire.
S’il est prévu que vous assistiez à différentes visites de chantier, pour réceptionner (valider) tout ou partie des travaux, vous devrez être présent.
Important : pensez à faire préciser dans le contrat la tenue de visites intermédiaires à la fin de chaque lot. Vous essaierez tous les aménagements et les équipements qui sont posés au fur et à mesure, pendant ces visites contractuelles, en présence du constructeur. Vous devez pouvoir détecter tout dysfonctionnement, tout bruit désagréable ou suspect. Le constructeur, même s’il respecte à la lettre le contrat, ne vivra pas dans cette maison. Vous, oui, et pour de longues années.