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Rénover une maison ancienne est le moyen d'habiter plus confortablement sans avoir à vendre, acheter et déménager. Lorsqu'on fait le bilan des dépenses, il est bien plus économique de rénover son chez-soi que de s'en chercher un autre. Si le coût de rénovation d'une maison semble parfois élevé, il faut mettre en balance l'avantage d'une dépense moins élevée que pour un nouvel achat, des financements réduits et des aides à la rénovation énergétique.
Acheter ou rénover ?
Par rapport à tout achat d'importance, il faut savoir prendre un peu de recul plutôt que se laisser entraîner dans la frénésie du neuf ou du nouveau. Il est vrai que la mode, le design, les tendances nous incitent à dépenser pour changer, mais lorsqu'on y réfléchit, il est souvent préférable d'entretenir et de rénover ce que l'on possède plutôt que de le remplacer. En immobilier, il faut faire le bilan avant d'envisager toute action et décider d'investir beaucoup dans une maison plus moderne ou bien moins dans une rénovation amenant au même niveau de confort.
La recherche d'un bien immobilier n'est jamais une mince affaire. Bien sûr on trie les annonces, on visite et éventuellement on négocie le prix, mais il faut savoir que tout achat est une prise de risque. Si les diagnostics immobiliers et la garantie de vice caché apportent certaines garanties à l'acheteur d'un bien immobilier, il n'en reste pas moins que des défauts mineurs peuvent apparaître à l'usage quelque temps après l'entrée dans les lieux.
D'après les agents immobiliers et les propriétaires vendeurs, les fréquents travaux et les quelques aménagements à faire dans une maison que l'on achète sont facilement envisageables mais rarement chiffrés (avec un vrai devis récent). Et lorsqu'on reprend tout au départ, cherche-t-on vraiment à habiter ailleurs ou cherchons-nous à habiter mieux ?
Bon à savoir : l'obligation de rénovation énergétique s'applique à toute construction résidentielle. Depuis 2017, toute rénovation, y compris un ravalement ou une réfection de toiture, oblige à parfaire l'isolation thermique des toitures et façades afin d'amener la performance énergétique d'un logement à un seuil déterminé. Ce qui est applicable à une maison que l'on quitte, l'est également pour la maison que l'on achète...
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Le coût de la rénovation : moins élevé que l'achat
L'argent qu'il est possible d'investir dans une nouvelle maison sera tout aussi bien placé dans la rénovation de l'habitat actuel, dont la valeur augmentera en conséquence. Au niveau du financement et du budget, les prêts immobiliers sont quasiment les mêmes pour un achat que pour un financement de travaux et, de plus, des aides financières et des incitations fiscales peuvent diminuer encore le montant des dépenses. Les aides à la rénovation d'un bien immobilier sont tellement nombreuses que le portail rénovation-info-service a été créé pour aider à prendre la décision de rénover plutôt que de construire encore.
Important : les aides à la rénovation énergétique ne sont accordées que lorsque le matériel et leur pose ont été fournis par une entreprise ou un artisan RGE (reconnu garant de l'environnement). Cependant, depuis le 1er janvier 2021, à titre expérimental jusqu'au 31 décembre 2023, des artisans « non-RGE » peuvent également faire bénéficier leurs clients des aides publiques, s’ils obtiennent, au cas par cas (chantier par chantier), une « qualification-chantier » (arrêté du 24 décembre 2020).
Bon à savoir : France Rénov' met à disposition un guide présentant les aides existantes pour l'année 2023 en France métropolitaine, leurs conditions d'attribution, les cumuls possibles et les critères techniques exigés pour les équipements et matériaux. Le service France Rénov' a été mis en place en 2022 pour informer, guider et orienter les ménages qui souhaitent rénover leur logement, notamment en matière de rénovation énergétique. Ils peuvent être accompagnés par un conseiller France Rénov' depuis la plateforme digitale, en appelant le numéro gratuit 0 808 800 700 ou en se rendant dans l'un des Espaces Conseil France Rénov'. France Rénov' remplace la campagne « FAIRE. Tous éco-responsables ».
Rénovation d'une maison ancienne Lire l'article
Postes clés de la rénovation d'une maison et leur coût
Pour être certain de faire une excellente opération en rénovant sa maison, il est important de lister les priorités dans la commande et l’exécution des travaux. À cet effet, il est prudent de se poser à soi-même mais aussi aux autres membres du foyer quelques questions et de leur apporter une solution. Voici ci-après le budget estimatif moyen pour une habitation de 100 m² en état actuel d'occupation.
Réduction des frais de fonctionnement de la maison
Le but est d'effectuer une rénovation énergétique en renforçant l'isolation intérieure et en revoyant le système de chauffage et d'ECS. Selon le choix de l'isolant, l'isolation intérieure coûte entre 5 et 40 €/m². Pour le système d'ECS, comptez entre 8 00 et 25 000 € selon l'énergie et le type de chauffage.
Pour réaliser ces travaux, vous pouvez bénéficier de différentes aides : MaPrimeRénov', éco PTZ, ANAH, CEE.
Bon à savoir : l’article 15 de la loi de finances pour 2020 a transformé le CITE en prime forfaitaire versée par l’ANAH au moment de la réalisation des travaux. Le montant de la prime est fixé par un arrêté du 29 décembre 2022. La transformation intégrale du CITE s’est effectuée en 2 temps. Au 1er janvier 2020 : pour les ménages les plus modestes, le CITE et l’aide Habiter Mieux Agilité de l’ANAH ont fusionné en une prime nouvelle : MaPrimeRénov’. Le CITE a été maintenu jusqu'au 31 décembre 2020 pour les ménages aux revenus intermédiaires. Au 1er janvier 2021 : suppression définitive du CITE et extension du bénéfice de la prime à tous les ménages. La demande s'effectue en ligne sur Maprimerenov.gouv.fr.
Pérennité de l'investissement
Pour assurer la pérennité de votre logement, il est important d'en assurer l'étanchéité. Le premier point est le ravalement : 30 €/m². Vient ensuite l'isolation par l'extérieur, pour laquelle il faut compter entre 80 et 100 €/m² avec bardage. Pour finir, une réfection de la toiture est indispensable : de 10 à 80 €/m² selon le type couverture.
Les aides de l'ANAH et des collectivités locales peuvent vous aider à financer ces travaux.
Réduction des délais d'amortissement
Pour réduire les délais d'amortissement de votre investissement, il est important de se pencher sur le mode de production d'énergie. Vous pouvez ainsi opter pour une chaudière cogénération (environ 25 000 €) et/ou des panneaux solaires photovoltaïques (10 000 à 20 000 € pour une production d'électricité pour consommation et revente).
Il est possible de financer une partie de ces travaux grâce à MaPrimeRénov', à l'éco-PTZ, au CEE, au prêt avance rénovation (ou prêt avance mutation) et aux autres aides de l'ANAH.
Le montant cumulé de MaPrimeRénov' et de toutes les aides publiques et privées perçues ne doit pas dépasser 100 % de la dépense éligible.
Il est possible de se faire par Mon Accompagnateur Rénov’. Cet accompagnement est par ailleurs obligatoire afin de bénéficier de certaines aides.
Confort intérieur
Le confort intérieur dans son ensemble dépend bien évidemment de plusieurs éléments. Il s'agit principalement d'une amélioration globale de l'isolation phonique (de 12 à 40 €/m²), de la plomberie et des sanitaires (de 1 500 à 3 000 €), de la cuisine (2 000 à 8 000 €), de l'électricité (de 1 000 à 3 000 €) et de la ventilation du logement (entre 600 et 3 500 € selon la VMC).
Tous ces travaux peuvent être financés, en partie, grâce à l'éco-PTZ et aux aides de l'ANAH.
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Conseils pour estimer et limiter le coût d'une rénovation
En rénovation énergétique, il est important d'envisager plutôt des solutions complètes de rénovation que chercher des économies au cas par cas. D'ailleurs, de nombreux artisans RGE et entreprises RGE (y compris certains fournisseurs d'énergie) ont développé des solutions complètes avec souvent des financements spécifiques qui incluent les aides et les primes. Par exemple, une chaudière récente et un chauffe-eau solaire (4 000 € chacun) ne sont pas individuellement très onéreux (8 000 € au total), mais une solution complète de cogénération bien plus chère à l'achat fournit de l'électricité en plus du chauffage et de l'eau chaude sanitaire, ce qui diminue le temps de retour sur investissement bien que la dépense soit bien plus élevée.
Bien évidemment quand on fait le total, toutes ces rénovations représentent un certain budget, surtout qu'il faudra sûrement dépenser un peu plus pour aménager également les extérieurs et revoir la décoration. Cependant, il est important de faire chiffrer une rénovation globale de la maison que l'on occupe avant de rechercher un nouveau bien immobilier.
N'hésitez pas à faire estimer votre maison actuelle par un agent immobilier qui connaît le prix du marché avant d'y ajouter le prix d'une rénovation. Ce n'est qu'à partir du moment où l'on dispose de tous les éléments à un instant précis dans le marché immobilier que l'on peut envisager de prendre une décision.
À noter : il est possible de bénéficier d'une prime « Coup de pouce rénovation performante d'une maison individuelle » dans le cadre d'une rénovation globale. Cette prime a été mise en place par un arrêté du 8 octobre 2020 et modifiée par un arrêté du 11 mars 2021 puis par un arrêté du 10 décembre 2021. Le montant de l'aide est compris entre 200 €/MWh/an économisés et 350 €/MWh/an économisés en fonction des travaux réalisés et des ressources des ménages. Par ailleurs, un dispositif simplifié est applicable pour les travaux engagés à compter du 1er janvier 2022, ou achevés à compter du 1er janvier 2023, ou prévus dans un dossier de demande de certificats d'économies d'énergie déposé à compter du 1er avril 2023 (arrêté du 10 janvier 2023 modifiant l'arrêté du 10 décembre 2021).