Ça y est, le projet débute. Vous avez réuni le budget, choisi le terrain, il ne vous reste plus qu'à construire la maison.
Que vous choisissiez l'auto-construction (selon vos plans ou avec une maison en kit) ou que vous fassiez appel à un constructeur ou à des artisans, de nombreuses étapes sont encore à franchir avant que la maison soit habitable.
Construction maison neuve : l'étude préalable
L'étude préalable se divise en deux grandes sections. La première vise à implanter la maison sur le terrain, la seconde s'attache aux caractéristiques de la construction.
Terrain et sol
L'étude du terrain et du sol est à respecter impérativement, sous peine de voir la construction s'affaisser, ou même d'avoir obligation de la démolir.
Le schéma d'implantation permet de définir l'emprise au sol de la construction en fonction :
- du relief ;
- des limites de propriété ;
- des voies d'accès à la construction future (et au chantier de construction) ;
- mais aussi des réseaux d'eau, d'électricité, du téléphone, de l'assainissement collectif (raccordement à l'égout) ou non collectif (fosse septique).
Ces critères doivent respecter le PLU (Plan Local d'Urbanisme), qui définit le COS (Coefficient d'Occupation des Sols) de chaque parcelle du cadastre.
L'étude de sol n'est pas forcément obligatoire pour une construction de maison individuelle. Toutefois, elle est fortement recommandée. Certains entrepreneurs de travaux la réclament car leur assurance professionnelle l'exige.
Bâtir une construction sur un terrain qui s'affaisse ou se tasse est une erreur facilement évitable. L'étude de sol détermine la capacité du terrain à supporter le poids de la construction.
Important : lors de l'achat du terrain, un état des risques naturels et technologiques doit vous être remis sur un imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués). II peut aussi être dressé sur tout autre support qui apporte les mêmes informations que celles prévues par le modèle en vigueur (arrêté du 9 juin 2021). Cet état vous indique le niveau de ces risques, mais ne constitue pas une garantie.
À noter : l'imprimé ERP est issu d'un arrêté du 13 juillet 2018. Il fait suite à l'imprimé ESRIS (état des servitudes risques et information sur les sols), qui avait lui-même remplacé l'imprimé ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques).
Caractéristiques de la construction
La construction doit respecter certaines normes en terme :
- de conformité d' architecture ;
- de PLU (Plan Local d'Urbanisme) ;
- de dispositions de la commune ;
- de réglementation thermique (RT 2012 en vigueur).
Bon à savoir : il se peut que l'architecture soit limitée par la commune à certains styles de construction, ou qu'il existe une réglementation en termes de nombre d'étages, de hauteur de faîtage, de types de toitures et d'ouvertures, etc. D'où l'intérêt de consulter les documents d'urbanisme de l'endroit où vous souhaitez construire ou faire construire.
La construction doit dorénavant respecter les impératifs de la RT 2012. Elle doit donc être certifiée au moins du label BBC (Bâtiment Basse Consommation), voire plus (maison passive, maison à énergie positive,etc).
À ce titre, il est judicieux de choisir de(s) équipement(s) utilisant les énergies renouvelables, mais aussi de bien se renseigner sur les différents isolants et matériaux de la construction.
Bon à savoir : l'orientation de la construction est un critère important, non seulement pour la vue, mais aussi pour la capacité de la maison à être chauffée en hiver par le soleil et à être abritée de la canicule d'été.
Étapes de la construction d'une maison neuve
Le dossier du permis de construire déposé et le permis accepté, il est temps de passer à la préparation du terrain et à la construction proprement dite.
La préparation du sol commence par une excavation à la pelle mécanique afin de préparer :
- la fosse dans laquelle seront coulées les fondations ;
- les tranchées pour le raccordement des réseaux (eau, électricité et assainissement) ;
- les accès routiers et piétons.
Une fois les fondations parfaitement sèches, commence l'édification de la construction en commençant par les soubassements.
Traditionnellement, on coule la dalle de sol pour les constructions maçonnées et les maisons à ossature bois, puis, éventuellement, on réalise le vide-sanitaire ou le sous-sol. Toutefois, certaines maisons tout en bois ne nécessitent pas de dalle maçonnée.
Bon à savoir : la maison sur pilotis remplace le coulage d'une dalle de sol par la plantation des pilotis, qui doivent être ancrés avec leurs propres fondations maçonnées ou vissées dans le sol.
Le gros œuvre consiste en l'édification de la construction jusqu'à la mise hors d'eau et hors d'air :
- La mise hors d'eau est complète lorsque l'édifice est étanche aux précipitations, c'est à dire que les murs, charpentes et toitures sont en place et étanchéifiés.
- La mise hors d'air est effective lorsque les menuiseries extérieures (baies, portes et fenêtres) sont en place et étanches.
Bon à savoir : à la fin du gros œuvre, il peut être utile de faire réaliser un test de perméabilité à l'air par infiltrométrie (requis pour le label BBC) afin de confirmer cette étape de la construction avant de procéder au second œuvre.
Le second œuvre est généralement l'affaire de plusieurs corps de métier qui ne peuvent intervenir qu'après que le gros œuvre ait été achevé. Il consiste (selon le degré de finition choisi) en :
- l'isolation, qui doit permettre à la maison de répondre aux critères de performance énergétique requis par la RT 2012 ;
- la pose des cloisons intérieures, qui séparent les pièces mais ne sont pas des murs porteurs, éventuellement des escaliers intérieurs lorsque ceux-ci sont ne sont pas maçonnés avec les murs, puis des menuiseries intérieures.
Le cheminement des réseaux (distribution et évacuation des eaux propres, usées et noires, électricité, gaz, mais aussi climatisation et chauffage, avec ou sans évacuation des fumées) est en cours durant ces deux opérations :
- Certains raccordements réclament que les cloisons intérieures soient en place (prises électriques), alors que d'autres sont posés dans des saignées murales avant la pose des isolants.
- Il appartient aux différents corps de métier d'être alors coordonnés par le maître d’œuvre, notamment en regard des receveurs, bacs et sanitaires qui déterminent les emplacements des arrivées et sorties d'eau.
Bon à savoir : des tests intermédiaires d'infiltrométrie sont recommandés afin de s'assurer que chaque corps de métier (électricité, plomberie, menuiserie, chauffagiste, etc) a procédé à l'étanchéification des gaines et fourreaux de raccordement.
Une fois la construction terminée, c'est le moment de procéder à la pose desfinitions (faïences, carrelages, boiseries, revêtements de sol et muraux, etc) et à l'aménagement.