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Réaliser la rénovation complète d'une maison, qu'il s'agisse de sa propre maison que l'on souhaite réagencer ou d'une maison que l'on vient d'acheter, est un magnifique projet personnel. Rénover une maison permet d'adapter le bâti à ses goûts et à ses envies, en conjuguant une certaine fonctionnalité avec le charme de l'existant choisi. Mais, attention aux projets trop hâtifs qui peuvent vite se transformer en cauchemars.
Maison a rénover : ce qu'il faut savoir avant de se lancer
Un projet de rénovation lourde doit être mûrement réfléchi. Il représente de gros coûts et durera plusieurs mois.
But de la démarche
Si l'objectif est de rafraîchir son intérieur, d'accroître la luminosité, de rajeunir son intérieur, il convient d'envisager un projet limité. Repeindre tous les murs et les plafonds et changer de mobilier peut s'avérer d'une grande efficacité à moindre coût.
Si le but est de réorganiser l'espace, de réinventer les éclairages, l'ambiance de chaque pièce, d'isoler l'habitât, de l'assainir, alors un projet d'envergure peut voir le jour.
Projet
En fonction du projet de rénovation, l'obtention d'un permis de construire peut s'avérer obligatoire, ainsi que le recours à un architecte.
Il faudra vérifier la conformité du projet aux règles d'urbanisme telles que le Plan Local d'Urbanisme (PLU) les établit.
Remarque : c'est d'autant plus nécessaire si des modifications de l'aspect extérieur sont envisagées (isolation par l'extérieur, modification des ouvrants, ...)
État de l'existant
Le bâti à rénover doit être ausculté afin de connaître la faisabilité du projet et d'éviter de mauvaises surprises.
Les diagnostics plomb et amiante permettront de savoir si des précautions particulières sont à prendre. Il s'agit d'un sujet à ne pas minimiser.
Bon à savoir : la loi travail n° 2016-1088 du 8 août 2016 a rendu obligatoire le repérage amiante avant travaux (RAAT), en cas de rénovation ou de démolition, aux termes de l’article L. 4412-2 du Code du travail. Le donneur d'ordre, le maître d'ouvrage ou le propriétaire d'immeubles, de matériels ou d'articles doit en effet faire rechercher la présence d'amiante, préalablement à toute opération comportant des risques d'exposition des travailleurs à l'amiante. Le décret n° 2017-899 du 9 mai 2017 a fixé les conditions et les modalités de ce repérage avant travaux (articles R. 4412-97 et suivants du Code du travail). Concernant les immeubles bâtis, l’arrêté du 16 juillet 2019 est entré en vigueur le 19 juillet 2019. Un arrêté du 23 janvier 2020 rend obligatoire pour les opérateurs de repérage la possession d’une certification amiante « avec mention » pour réaliser les repérages amiante avant travaux dans les immeubles bâtis. Les opérateurs ne disposant pas de la mention peuvent cependant continuer à réaliser des RAAT dans les immeubles bâtis jusqu’au 30 juin 2020.
Il faudra également vérifier l'état des toitures et des fondations, afin de s'assurer de leur pérennité. Ce sont des postes qui peuvent représenter une grosse part du budget.
Remarque : faire appel à un professionnel au stade de la conception en cas de présence de polluants ou de nuisibles permet d'estimer les coûts et la faisabilité, et de revoir le projet en cas d'impossibilité. Découvrir ces problématiques en cours de chantier peut s'avérer catastrophique tant pour les coûts que pour les délais.
Maison a rénover : les grandes étapes
Un projet de rénovation ne peut naître qu'avec la connaissance du bâti à réhabiliter. Il n'y a pas d'idée ou de plan « type » que l'on peut appliquer. Même si le projet ne l'impose pas, faire appel à un architecte peut s'avérer très utile, tant pour maîtriser les coûts que pour suivre la bonne exécution des travaux.
Démolition
Tout projet de rénovation d'envergure passe par cette étape.
Il est fortement conseillé de déménager pendant les travaux, afin de permettre une simplification de leur phasage et de réduire les contraintes.
Abattre les cloisons non porteuses et retirer les revêtements muraux, les doublages, les sols, et les canalisations sont un préalable.
Gros œuvre
L'exécution des éventuelles modifications structurelles, les ouvertures dans les murs porteurs, la rénovation de la charpente, la démolition d'une dalle ou la création de mezzanines sont autant d'étapes qui doivent être réalisées en amont de toute finition.
Mise hors d'eau, hors d'air
Après l'exécution des travaux lourds de gros œuvre (démolition, création de baies, charpente, etc.), il faut réaliser le hors d'eau, hors d'air, afin d'exécuter les travaux de second œuvre en toute sérénité.
Cette étape s'anticipe, les délais étant souvent longs sur la commande d'ouvrages sur mesure.
Cloisonnement
L'exécution des isolations thermiques et acoustiques, des doublages et des cloisonnements doit être conjuguée avec les passage des fluides (eau sanitaire, de chauffage, électricité, eaux usées, etc.).
Revêtements
Viennent ensuite les revêtements muraux (peintures, tapisseries, tentures, ...), les plafonds, les sols.
Important : en matière de garantie décennale, les travaux qui ne portent que sur une partie d’un élément constitutif ne constituent pas un ouvrage relevant de l’article 1792 du Code civil. Ainsi par exemple, « les travaux qui correspondent à une réparation limitée dans l’attente de l’inéluctable réfection complète d’une toiture à la vétusté manifeste », « sans incorporation de matériaux nouveaux à l’ouvrage », ne sont pas couverts par la garantie décennale (Cass. 3e civ., 28 février 2018, n° 17-13.478).
Article
Maison a rénover : gestion et coût du projet
Rôle d'un architecte en rénovation
Faire appel à un architecte permet de concevoir un projet en adéquation avec l'existant. Une mise en valeur des éléments structurels ayant un intérêt décoratif, l'agencement du bâti en fonction du client, des ses besoins, de ses envies, de ses goût et de sa situation familiale, sont autant d'aspects qui seront parfaitement gérés par un professionnel.
Mais les fonctions de l'architecte peuvent également s'étendre à la consultation et au choix des entrepreneurs, ainsi qu'à leur coordination dans la phase d'exécution des travaux. Gérer les différents corps d'état dans un ordre logique afin de ne rien oublier n'est en effet pas évident.
Bon à savoir : le coût d'une prestation de gestion, de la conception à la livraison, s'élève entre 8 et 15 % du montant global des travaux. Il dépend de la renommée de l'architecte et de la complexité du projet.
Coût d'une rénovation
Rénover entièrement son logement représente un budget important, qui peut varier de façon significative en fonction des prestations commandées et de leur qualité.
En dehors d'éventuels travaux lourds comme la reprise de fondation ou de charpente, comptez une moyenne de 1 000 €/m² pour une rénovation complète, du sol au plafond, des pièces de vie ou des chambres.
Les pièces les plus « chères » sont la cuisine et la salle de bain. Il faut compter 1 500 €/m². Ce prix sera très variable en fonction du prix des matériaux mis en œuvre (carrelage, faïence, robinetterie, etc.).
Important : vu l'importance des budgets à engager, il est indispensable de faire établir au minimum 3 devis pour chaque corps d'état. Le prix, mais également les références et le ressenti face au représentant de l'entreprise devront faire partie des critères principaux de choix. Il conviendra de borner les contrats en essayant de limiter les éventuels aléas et travaux supplémentaires commandés à l'avancement des travaux et sur lesquels les entrepreneurs pratiquent des prix plus importants. Ces frais complémentaires, en augmentant le budget global de l'opération, augmentent également les frais d'architecte, calculés proportionnellement.