Vous venez de prendre possession d’un terrain ? Que ce soit par un achat, une donation ou une succession, cette transaction immobilière nécessitera des frais de notaire.
Si on considère en général que ces frais montent à 7 ou 8 %, il faut savoir qu’ils varient en réalité en fonction de la nature et de la valeur du bien.
Frais de notaire : définition
Les frais de notaire sont par défaut à la charge de l’acheteur, sauf lorsque le prix négocié par l’acheteur est « acte en mains » ou « contrat en mains ».
Les « frais de notaire » ou frais d’acquisition sont, par définition, versés au notaire et comprennent plusieurs éléments distincts :
- Les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Ce sont des taxes donc non négociables.
- Les débours. Ce sont les frais engagés par le notaire, et qui devront lui être remboursés.
- Les honoraires et émoluments. C’est la rémunération du notaire, et elle est soumise à la TVA de 20 %. Le notaire est soumis à un tarif unique qui a initialement été fixé par le décret n° 78-262 du 8 mars 1978. Le tarif est aujourd’hui inscrit dans le Code de commerce aux articles A444-53 et suivants depuis un arrêté du 26 février 2016 actualisé tous les 2 ans (et dernièrement par un arrêté du 25 février 2022, applicable à compter du 1er mars 2022).
Les honoraires dus à la « négociation » ont été libéralisés par le décret n° 2016-230 du 26 février 2016. Ils sont donc fixés par les notaires au cas au cas. Avant ce décret, le tarif officiel était de 5% HT de la valeur du bien pour la tranche inférieure à 45 735 €, et de 2,5 % HT au-delà.
Depuis le 1er mai 2016, les notaires peuvent accorder des remises. En application de la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice, le décret n° 2020-179 du 28 février 2020 porte de 10 à 20 % le taux de remise fixe pouvant être consenti (articles L. 444-2 alinéa 6 et R. 444-10 du Code de commerce). Cette remise porte uniquement sur les émoluments correspondant à la fraction du prix au-delà de 100 000 €. Une précision importante s’impose cependant : la remise doit être accordée à tous les clients de l’étude, sans distinction, et pas uniquement à un seul client. Ce même décret dresse la liste des prestations pour lesquelles le taux de remise peut être librement négocié entre le professionnel et son client, pour les émoluments supérieurs à 200 000 €.
Frais de notaire pour un terrain acheté
Que vous achetiez une maison ou un terrain, la possession d’un bien est soumise à quelques règles concernant les frais de notaire. Ceux-ci s’élèveront à environ 7 % du prix total du terrain et se décomposent ainsi :
- les taxes sont les frais de mutation qui s’élèvent à 5 % ;
- les débours sont les frais dont le notaire a dû faire l’avance pour vous, ils valent 1 % du prix total ;
- les émoluments, c’est-à-dire la rémunération du notaire de 1 %.
Le calcul est assez complexe donc, après un premier versement de leur client, les notaires réajustent souvent leurs calculs. Ils peuvent renvoyer un trop-perçu ou réclamer un complément.
Frais de notaire pour un terrain à bâtir
Au regard de l’administration fiscale, un terrain à bâtir est un terrain sur lequel sont autorisées des constructions.
Règles générales
Les cessions de terrains à bâtir sont soumises à l’application de la TVA, quelle que soit la qualité de l’acquéreur (particulier ou professionnel), dès lors que le vendeur est quant à lui assujetti à la TVA dans le cadre de ses activités professionnelles.
Quand le vendeur n’est pas assujetti à la TVA, la cession du terrain à bâtir ne subit pas l’application de la TVA, et ce quelle que soit la qualité de l’acheteur.
Droits de mutation si le vendeur est assujetti à la TVA
Si le vendeur n’a pas récupéré cette taxe payée lors de l’achat, l’acquéreur paie les droits de mutation au taux normal (5,80 %).
Dans le cas contraire, si le vendeur a récupéré la TVA payée lors de son achat, l’acquéreur paie alors des droits de mutation à taux réduit (0,715 %).
Si l’acquéreur est assujetti à la TVA, il bénéficie alors d’une option :
- soit il se voit appliquer le taux réduit de 0,715 % s’il prend l’engagement lors de la signature de l’acte authentique de revendre le terrain à bâtir dans les 5 ans ;
- soit il se voit appliquer un droit fixe de 125 € s’il prend l’engagement lors de la signature de l’acte authentique de construire sur le terrain dans les 4 ans.
Droits de mutation si le vendeur n’est pas assujetti à la TVA
Dans ce cas, l’acquéreur doit honorer les droits d’enregistrement au taux normal de 5,80 %.
Toutefois, si cet acquéreur est assujetti à la TVA, il peut bénéficier d’une option :
- soit il se voit appliquer le taux réduit de 0,715 % s’il prend l’engagement lors de la signature de l’acte authentique de revendre le terrain à bâtir dans les 5 ans ;
- soit il se voit appliquer un droit fixe de 125 € s’il prend l’engagement lors de la signature de l’acte authentique de construire sur le terrain dans les 4 ans.
Donation de terrain : frais de notaire engagés
Contrairement au don de somme d’argent, lors d’une transaction immobilière l’intervention d’un notaire est obligatoire.
Le barème de sa rémunération est progressif selon la valeur du terrain :
- lorsque le terrain vaut de 0 € à 6 500 €, il faudra payer le notaire 4,837 % de la valeur du bien ;
- de 6 500 € à 17 000 € : 1,995 % ;
- de 17 000 € à 60 000 € : 1,330 % ;
- enfin pour un terrain de plus 60 000 € : 0,998 %.
Frais de notaire d’un terrain acquis par succession
Au décès d’un proche, vous pouvez vous retrouver propriétaire d’un terrain ou d’une partie de terrain. Un notaire doit alors dresser une attestation immobilière de propriété. Celle-ci a un coût, qu’il faut calculer en fonction de la valeur du bien :
- l’attestation faite par le notaire coûtera 1,935 % de la valeur de la succession si cette dernière va de 0 à 6 500 € ;
- 1,064 % de 6 501 à 17 000 € ;
- 0,726 % de 17 001 à 30 000 € ;
- et 0,532 % au-delà de 30 000 €.
Si les obligations fiscales sont remplies auprès du notaire suite à un achat, les frais de succession ou de donation, quand il y en a, doivent être réglés auprès de l’hôtel des impôts.