Comment lotir un terrain

1. Créez un lotissement

Un lot est une parcelle issue d'une division foncière réalisée en vue de construire sur celle-ci. Pour lotir un terrain, c’est-à-dire le diviser en lots, il est nécessaire de créer un lotissement.

Obtenez l'approbation de la commune pour la création de votre lotissement

La création d’un lotissement doit être soumise à l'approbation du maire :

• soit sous la forme du dépôt d'une déclaration préalable ;
• soit sous celle d'une demande de permis d'aménager si des travaux de viabilisation ou des équipements communs (aires de stationnement, aires de jeux, espaces verts, piscine, tennis, etc.) sont prévus.

La commune va ainsi vérifier que l'aménagement et le plan de division envisagés ne vont pas compromettre le développement harmonieux de la commune.

Définissez la procédure à suivre pour la création de votre lotissement

Un lotissement peut être réalisé selon deux procédures :

• Le permis d’aménager (article R. 421-19 du Code de l’urbanisme) est nécessaire pour :
  •  les lotissements prévoyant la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs propres au lotissement (art. R. 421-19 Code de l’urbanisme) ;
  •  les lotissements situés en secteur sauvegardé, en site classé ou en instance de classement (article R. 421-19 du Code de l’urbanisme).
• La déclaration préalable (article R. 421-23 du Code de l’urbanisme) suffit pour les autres lotissements que ceux mentionnés ci-dessus.

Tous les lotissements qui ne sont pas soumis au permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable, quel que soit le nombre de lots, dès lors qu'il n'y a pas création ou aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement et que l'on ne se trouve pas dans un site classé ou sauvegardé.

2. Obtenez une déclaration préalable pour lotir un terrain

La déclaration préalable valant lotissements se demande au moyen du formulaire Cerfa n° 13702 auquel il faut joindre un certain nombre de pièces listées dans la notice du formulaire. 

Depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent être en mesure de recevoir les demandes d’autorisation d’urbanisme de manière dématérialisée (notamment grâce au portail d'assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (AD'AU). Depuis cette même date, les communes de plus de 3 500 habitants doivent assurer l'instruction des dossiers en ligne (notamment grâce à l’espace d’échange RIE’AU).

Composez votre dossier

Votre dossier doit être composé des pièces suivantes :

• l’imprimé de demande ;
• un plan de situation du terrain permettant de localiser le terrain, notamment par rapport aux voies ;
• un plan sommaire des lieux indiquant les bâtiments de toute nature existant sur le terrain ;
• un croquis et un plan coté dans les trois dimensions de l’aménagement projeté, faisant apparaître s’il y a lieu la ou les divisions projetées.

Déposez votre dossier

Le dossier peut être déposé ou envoyé à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception par :

• le propriétaire ;
• un mandataire du propriétaire.

Le dossier de déclaration doit être déposé en 2 exemplaires.

Attendez votre réponse

Le délai de réponse est en principe d'un mois. La déclaration préalable est valable 3 ans.

3. Obtenez un permis d’aménager pour lotir un terrain

Le permis d’aménager se demande au moyen du formulaire Cerfa n° 13409 auquel il faut joindre les pièces énumérées dans la notice jointe au formulaire.

Depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent être en mesure de recevoir les demandes d’autorisation d’urbanisme de manière dématérialisée (notamment grâce au portail d'assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (AD'AU).

Composez votre dossier

Le dossier général doit comporter :

• un plan de situation du terrain ;
• une notice décrivant le terrain et le projet d’aménagement prévu en 2 parties :
  • la présentation de l’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ;
  • la présentation du projet décrivant l’aménagement du terrain, les rapports au voisinage, les voies et espaces communs, les accès, le stationnement, les limites, les équipements collectifs (locaux à poubelle, garage à vélo, aires de jeux, etc.) ;
• un plan de l’état actuel du terrain à aménager et de ses abords ;
• un plan de composition d’ensemble du projet coté dans les trois dimensions.

Déposez votre dossier

Le dossier doit être déposé en 4 exemplaires. Il peut être déposé ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie par :

• le propriétaire ;
• un mandataire du propriétaire ;
• une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;
• en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire.

Attendez votre réponse

Le délai de principe pour obtenir un permis d’aménager est de 3 mois, mais il peut être majoré selon la nature du projet ou des services consultés. Le nouveau délai doit être notifié dans le mois qui suit le dépôt de la demande en mairie, à défaut le délai ne peut plus être majoré.

La réponse peut être expresse (c’est-à-dire prise sous la forme d’un arrêté) ou bien tacite (le récépissé de dépôt du dossier ou la lettre de majoration du délai d’instruction valent dans ce cas permis d’aménager et les travaux peuvent être entrepris conformément au projet déposé).

Trois types de décisions sont possibles :

• arrêté accordant le permis d’aménager (avec ou sans prescriptions) ;
• arrêté de refus de permis d’aménager ;
• arrêté de sursis à statuer : ni accord ni refus. La décision finale interviendra dans un délai maximum de 2 ans sur confirmation de sa demande par le demandeur. Les différents cas dans lesquels l’autorité compétente peut surseoir à statuer sont :
  • des travaux de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution d’un PLU en cours d’élaboration ou de révision ;
  • des travaux incompatibles avec une ZAC ou un PSMV en cours d’élaboration ;
  • des travaux modifiant l'état des lieux ou l'aspect des espaces situés dans le cœur d’un futur parc national.