Vous avez toujours rêvé de construire ou faire construire votre maison. Pour cela, vous avez décidé d’acquérir un terrain pour l’ériger.
Cette fiche pratique vous détaille les étapes pour acheter un terrain constructible.
1. Consultez le cadastre et le plan local d’urbanisme avant d'acheter un terrain constructible
Avant de vous engager dans l'acquisition d'un terrain constructible, prenez soin d'en contrôler toutes les caractéristiques et contraintes pour mieux cadrer votre projet de construction.
Consultez le registre du cadastre
Pour cela, vous pouvez gratuitement consulter le registre du cadastre de la commune où se situe le terrain afin de :
- localiser la parcelle ;
- connaître ses limites officielles, les accès privatifs ou partagés, sa composition (forêt, friche…), les éventuels bâtiments déjà construits… ;
- savoir si le terrain fait l’objet d’un transfert vers une autre personne vous évitant ainsi une mauvaise surprise.
Le cadastre est accessible en ligne (pour une partie des informations seulement, l’identité du propriétaire n’étant pas divulguée par exemple). Vous pouvez aussi vous adresser à votre centre des impôts par courrier simple ou recommandé ou bien contacter le service de l’urbanisme de votre commune.
Consultez le plan local d'urbanisme
Outre le cadastre, consultez le plan local d’urbanisme (PLU, anciennement plan d’occupation des sols, POS) afin de vérifier :
- que le terrain est bien en zone constructible ;
- quels sont les différents secteurs de la commune.
Bon à savoir : ces secteurs conditionnent les constructions possibles sur le terrain : secteur sauvegardé ou non, hauteur des constructions, matériaux…
Le PLU vous permet aussi de voir les projets à venir et comment votre terrain sera impacté : nouvelle route, activités économiques, nouveaux lotissements, déclassement de zone… Toutes ces informations vous aident à apprécier la juste valeur d’achat du terrain.
Important : quand le bien est situé en dehors d’un lotissement, le vendeur doit avoir signalé, dans les 6 mois précédant le jour de la vente, si le terrain est localisé sur ou à proximité d'une zone à risque (activité polluante ou risquée, inondation, séisme…).
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2. Faites borner le terrain avant de l'acheter
Si le terrain est en zone dite « urbaine » ou en lotissement, les dimensions sont en principe clairement établies. Ce qui n’est pas forcément le cas pour une parcelle hors lotissement, notamment s’il s’agit d’un ancien terrain agricole découpé.
Pour être certain que les dimensions au cadastre sont identiques, chaque terrain doit être borné avec des marques visuelles sur place (mur, chemin, bornes…) qui résistent au temps si possible.
Le bornage est réalisé par un officier d'État : le géomètre-expert. Sa mesure est incontestable.
Essayez de faire cette opération avant la conclusion de la vente. Si cela n’est pas possible, ou si vous avez omis cette précaution, vous disposez de 1 mois après la signature de l’acte de vente pour procéder au bornage et éventuellement contester les dimensions du terrain. Passé ce délai, vous ne pourrez plus le faire.
3. Déposez une promesse de vente pour acheter un terrain constructible
L’achat d’un terrain suit les mêmes règles que la vente d’un logement.
Une fois que vous vous êtes mis d’accord avec le vendeur (qui peut être un lotisseur) sur le montant d'acquisition et les conditions de la vente, déposez une promesse de vente. Ce document va formaliser l’accord de la vente en abordant tous les points possibles :
- les identités et coordonnées du vendeur et de l’acheteur ;
- les caractéristiques précises du terrain telles que surface, existence ou non de bornage, contraintes (hypothèque ou servitudes)… ;
- le montant de la vente et les honoraires des différents intervenants (intermédiaire de la vente, notaire…) ;
- les modalités de paiement et la date de livraison du bien ;
- les réserves sur le terrain ;
- les conditions suspensives à la vente (l'accord de la banque pour le prêt immobilier par exemple)
- la durée de la promesse et la date de signature de l’acte de vente.
Important : la promesse de vente est signée et datée par toutes les parties ; il est préférable qu’elle soit préparée et signée devant un notaire pour limiter les litiges et éviter les oublis, mais cela n'est pas une obligation.
Bon à savoir : le vendeur peut vous demander des arrhes lors de la signature de la promesse de vente pour un montant maximum de 10 % de la valeur de cession du terrain.
4. Signez l'acte de vente du terrain constructible
À la date convenue, et dès lors que les conditions de vente sont réunies (notamment si vous avez eu votre financement et si les éventuelles réserves ont été levées), les parties se retrouvent devant un notaire pour la signature de l’acte de vente du terrain constructible.
Ce document reprend les informations présentes sur la promesse de vente, les réserves et les conditions suspensives à la vente. Il est signé par le vendeur, l’acheteur et le/ou les notaires.
Bon à savoir : chaque partie peut être accompagnée par son notaire sans que cela change le montant des honoraires, lesquels sont identiques qu’il y ait un ou plusieurs notaires et sont, dans ce dernier cas, partagés entre eux.
À la signature de l’acte de vente, vous devez en tant qu'acheteur verser le prix convenu du bien.
Important : si vous avez réglé des arrhes lors de la signature de la promesse, le montant versé est déduit de cette somme.
Après la signature de l’acte de vente, le notaire vous remet une copie de l’acte de vente. Cela vous permet de justifier de votre titre de propriété sur le terrain. Le notaire conserve l’original.
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