Le droit de propriété est inscrit depuis 1789 dans la déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen. En effet, celle-ci dispose que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ». Cette affirmation a des conséquences dans le domaine de la construction.
Qu’est-ce que la construction sur le sol d’autrui ?
Pour comprendre la notion de construction sur le sol d’autrui, il faut appréhender la notion de droit de propriété. En effet c’est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue (art. 544 Code civil).
La construction d’un ouvrage permanent par un tiers sur ou sous un sol appartenant à autrui est une construction sur le sol d’autrui. Elle peut se faire avec ou sans l’accord du propriétaire.
Quelle est la législation relative à la construction sur le sol d’autrui ?
Construction sur le sol d’autrui et empiétement
L’empiétement est un abus de droit qui consiste en une extension de la construction implantée sur une parcelle voisine appartenant à un propriétaire distinct.
En l’absence de titre ou d’accord écrit, la démolition de cette construction et la remise en état des lieux peuvent être exigés. En effet le droit de propriété est un doit absolu et inviolable.
Différence entre empiétement et construction sur le terrain d’autrui
Le régime juridique de l’empiétement se réfère à l’article 545 du Code civil, celui de la construction sur le sol d’autrui à l’article 555, qui dispose que : « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever ».
Le propriétaire du fonds bénéficiera d’un droit d’accession, qu’il soit forcé ou consenti.
Construction sur le sol d’autrui : quelles sont les sanctions ?
Le droit de propriété étant un droit inviolable, lorsqu’une construction se trouve sur le sol d’autrui, elle sera, en fonction de la bonne foi ou non du constructeur, la propriété du propriétaire du fonds.
Constructeur de mauvaise foi
Le propriétaire peut l’obliger à supprimer la construction à ses frais, sans qu’il puisse réclamer d’indemnisation.
Il peut aussi en conserver la propriété, et il devra alors rembourser au tiers soit une somme équivalente à la plus-value apportée, soit le montant des matériaux avec la main-d’œuvre.
Constructeur de bonne foi
Le constructeur possède un titre dont il ne connaît pas le vice. Il est de bonne foi, mais il est néanmoins évincé suite au recours du véritable propriétaire. Celui-ci ne peut demander la suppression de la construction et il doit indemniser.
Pour en savoir plus :
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