Certains aléas peuvent survenir dans un projet de construction immobilière et dans la propriété foncière. L’État peut décider, pour diverses raisons, d’élargir une voie qui passe juste à côté de votre terrain à construire ou de votre logement. Ce dernier sera alors « frappé d’alignement ». On vous en dit plus sur cette appellation !
Frappé d’alignement : qu’est-ce que ça veut dire ?
Il est d’intérêt public d’adapter les voies de circulation aux normes et besoins en vigueur. Les modifications urbaines peuvent soudain rendre une voie publique très utile pour desservir un nouveau quartier ou pour fluidifier un trafic devenu dense. Lorsqu’il a été envisagé d’élargir une voie existante, il peut être nécessaire d’intégrer au domaine public des portions de terrains limitrophes afin d’aligner la limite des domaines public et privé.
Les conséquences d’une procédure d’alignement
Les terrains limitrophes à la voie font obligatoirement l’objet d’une enquête publique. Si l’élargissement est approuvé, les terrains visés sont « frappés d’alignement » sur les documents du cadastre, c’est-à-dire qu’une partie de ces terrains devra être préemptée (achetée par priorité) par les pouvoirs publics, empêchant la vente, la construction ou l’aménagement des lots ou menant à l’expropriation des propriétaires.
La procédure d’alignement impose donc de céder au domaine public la partie de terrain nécessaire à l’élargissement mais oblige parfois aussi à modifier l’implantation prévue de la construction sur ce terrain en raison de la marge de recul (distance minimale entre une construction et la route).
Notification de la procédure d’alignement
Dès son ouverture, les propriétaires des terrains/lots concernés doivent être informés de la mise en place de l’enquête publique. La notification est faite par lettre recommandée avec accusé de réception (art R141-7 du Code de la voirie routière). Il arrive que ce soit lors d’une demande de permis de construire, d’autorisation ou de déclaration de travaux qu’un propriétaire est informé de la procédure d’alignement en cours avant ouverture de l’enquête publique.
A l’issue de la décision après enquête publique, une fois le plan d’alignement validé, chaque propriétaire se voit notifier un « arrêté d’alignement individuel ». Cet arrêté lui est notifié par le maire ou le président du Conseil général en fonction du statut de la voie à élargir : route communale, nationale ou départementale.
Le futur acquéreur d’un terrain frappé d’alignement, s’il n’a pas été informé de la procédure par le vendeur, se voit le plus souvent notifié par le notaire qui enregistre l’acte de cession.
Les obligations et recours des propriétaires d’un terrain frappé d’alignement
Les obligations et particularités de la procédure d’expropriation
Le propriétaire d’un terrain nu (non bâti, non clos) frappé d’alignement se voit obligé par expropriation de céder immédiatement ou ultérieurement la portion de terrain visée telle qu’approuvée après publication de l’arrêté d’alignement.
Lorsqu’un terrain est clos de murs, il ne peut être question de les démolir pour exercer l’alignement qui est alors remplacé par une servitude de reculement, c’est-à-dire que tous travaux de consolidation et de réfection sont interdits sur ces murs jusqu’à ce qu’ils s’effondrent. Ce n’est qu’après leur disparition que le domaine pourra acquérir la portion de terrain nu convoitée.
Les limites de la procédure d’expropriation
Toutefois, le Code de la voirie routière stipule quelques restrictions auxquelles l’autorité publique doit se conformer pour que la préemption ou l’expropriation d’alignement individuel puisse s’exercer :
- Seuls les élargissements de faible importance des voies publiques peuvent faire l’objet d’un arrêté d’alignement. Un élargissement trop important peut être assimilé à l’ouverture d’une nouvelle voie.
- L’élargissement ne doit pas être unilatéral mais porter sur les deux rives de la voie lorsque la disposition des terrains le permet.
- Sur un terrain construit, l’élargissement ne peut atteindre en profondeur un immeuble bâti ni rendre impossible ou malaisée l’utilisation de l’immeuble.
Pour en savoir plus :
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- Votre terrain ou logement fait l’objet d’une procédure d’expropriation ? Découvrez comment contester une expropriation.
- Avant d’acheter un logement, mieux vaut vous assurer d’avoir bien vérifié toutes les conditions et modalités particulières. Nous récapitulons pour vous toutes les formalités d’achat d’un logement.