Première étape indispensable dans un projet de construction : disposer d’un terrain à bâtir… Or, certains terrains sont légalement considérés comme non constructibles, plus exactement comme n’étant pas à bâtir : on n’a pas le droit d’y construire, notamment, une maison.
Essayons d’y voir plus clair sur la réglementation des terrains à bâtir.
Terrain non constructible : la définition légale du terrain à bâtir
L’article 257 du Code général des impôts précise que sont considérés comme terrains à bâtir les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application :
- soit d’un plan local d’urbanisme (PLU) ;
- soit d’un autre document d’urbanisme tenant lieu de PLU ;
- soit d’une carte communale ;
- soit de l’article L111-4 du Code de l’urbanisme : cet article énumère les constructions licites en l’absence de PLU ou de carte communale, ou en l’absence de tout document en tenant lieu.
Les constructions licites en l’absence de PLU ou de carte communale sont, entre autres :
- l’adaptation, la réfection ou l’extension des constructions existantes ;
- les constructions nécessaires à une exploitation agricole, à condition qu’elles ne soient pas incompatibles notamment avec la mise en valeur des ressources naturelles ou avec la réalisation d’opérations d’intérêt national ;
- les constructions autorisées par le conseil municipal si ce dernier considère notamment que ces constructions ne portent pas atteinte aux espaces naturels, aux paysages, ainsi qu’à la salubrité et à la sécurité publiques.
Un terrain à bâtir n’est donc pas obligatoirement un terrain sur lequel le propriétaire a l’intention de bâtir. C’est un terrain sur lequel on peut légalement bâtir en vertu des textes mentionnés ci-dessus.
A contrario, un terrain qui ne répond pas à la définition légale exposée ci-dessus, n’est pas un terrain à bâtir au sens de cette définition.
Terrain non constructible et zones de construction
Zones concernées par les terrains à bâtir
Le terrain à bâtir peut se trouver en particulier dans l’une des zones suivantes :
- zone urbaine ou à urbaniser ;
- zone où les constructions sont permises par la carte communale (article L161-4 du Code de l’urbanisme), celle-ci devant aussi délimiter les zones où les constructions ne sont pas autorisées ;
- zones constructibles des communes en vertu d’une délibération du conseil municipal : la commune peut par exemple autoriser une construction pour éviter une diminution de la population communale, à condition notamment que cela n’entraîne pas un surcroît important de dépenses publiques ;
- zones constructibles dans les espaces naturels et forestiers.
Zones protégées
Certains territoires font l’objet de réglementations particulières :
- ainsi, les zones agricoles A sont protégées en raison de leur potentiel agronomique, biologique ou économique (article R151-22 du Code de l’urbanisme) ;
- dans ces zones A, seules certaines constructions sont autorisées : constructions agricoles par exemple ;
- autre cas : l’article L122-11 du Code de l’urbanisme contient des restrictions concernant les zones de montagne.
Terrain non constructible : le permis de construire
Avant d’envisager toute construction, il convient donc de se renseigner pour savoir si l’on est en zone constructible.
De plus, certaines constructions nécessitent un permis de construire.
Pour aller plus loin :
- Quels sont les délais pour obtenir une réponse de l’administration à une demande de permis de construire ? Nos experts vous répondent.
- Toutes les infos pour bien constituer un dossier de permis de construire : formulaires, pièces nécessaires, dépôt et délais.
- Une fois que le propriétaire possède l’autorisation de construire, il est tenu de commencer ses travaux. À défaut, le permis de construire pourra lui être retiré. Soyez bien au fait des délais de validité du permis de construire.