La garantie intrinsèque est une garantie qui est délivrée par un constructeur de logements et qui assure le client qu’il a les fonds nécessaires pour achever la construction. Elle a fait l’objet de plusieurs aménagements concernant des cas particuliers. Revue de détails.
Garantie intrinsèque : utilité et contenu
Créée pour sécuriser les acheteurs
Dans les années 1950 et 1960, les programmes de promotion immobilière se multiplient. Il faut donc s’assurer que les constructeurs ont la capacité de terminer les chantiers qu’ils commencent lorsqu’ils ont vendu des appartements ou des maisons alors qu’ils ne sont pas encore construits, ou plus simplement, lorsqu’ils s’engagent à construire une maison pour un particulier. Le législateur introduit donc la notion de garantie d’achèvement, c’est-à-dire l’engagement que doit prendre le responsable du programme de promotion immobilière ou de la construction d’une maison individuelle de livrer le bâtiment dans les conditions prévues.
Selon qu’on est dans le cadre d’une construction individuelle, de la vente de logements collectifs à construire, d’autres immeubles, la garantie d’achèvement prend des formes différentes.
Garantie intrinsèque : la garantie intrinsèque d’achèvement
C’était une variante de la garantie d’achèvement qui imposait au promoteur, en cas de Vente en l’État Futur d’Achèvement ou VEFA (vente sur plan), d’avoir assez de fonds propres au démarrage (« auto-assurance ») de l’opération avant d’être autorisé à la lancer. Le client était quant à lui obligé de respecter l’échéancier des paiements en fonction de l’achèvement des différentes phases de la construction.
Ainsi, l’Article R*261-18 du Code de la construction prévoyait :
« La garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération lorsque cette dernière répond à l’une ou l’autre des situations suivantes :
1° / Si l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège, hypothèque ou gage immobilier ;
2° / Si les trois conditions suivantes sont réunies :
a) Les fondations sont achevées ;
b) Le financement de l’immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à hauteur de 75 % du prix des ventes prévues par :
- les fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l’opération ou disponibles pour la financer, à l’exclusion des dations en paiement et des fonds issus d’emprunts ;
- le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l’acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu’il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l’achat ou d’un crédit confirmé ;
- les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus. Ne sont considérés comme crédits confirmés au sens du présent article que les crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu’à l’achèvement de l’opération.
Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré à concurrence de 30 % du prix des ventes par les fonds appartenant au vendeur. Pour l’appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la seule condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l’achèvement des fondations.
c) Le vendeur a ouvert un compte unique, propre à l’opération, auprès d’un établissement de crédit et s’engage à y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles. »
Garantie intrinsèque : son évolution
Risques liés à la garantie intrinsèque
La protection de l’acheteur d’un appartement en VEFA couvert par la garantie intrinsèque était en fait limitée car le promoteur, qui fixait le prix des différentes tranches de la construction au démarrage, pouvait être tenté de minimiser le prix de vente des premiers lots, disposant ainsi plus facilement des 75 % prévus, quitte à augmenter le montant des derniers lots et de répartir ce surcoût pour terminer tous les lots.
Mais, en cas de redressement ou de liquidation judiciaire du promoteur intervenant en cours d’opération, certains acheteurs se retrouvaient propriétaires d’un logement à finir, dont ils devaient assurer le financement eux-mêmes, en plus des sommes déjà versées au promoteur.
Il existait parfois une garantie complémentaire extrinsèque, mais qui couvrait rarement le montant des travaux.
Réforme de la garantie intrinsèque
Ce dispositif était de moins en moins utilisé, au profit de la garantie extrinsèque.
Les opérations en VEFA sous garantie intrinsèque ne représentaient plus que 5 % du total des VEFA.
Depuis le 1er Janvier 2015, les opérations de promotion immobilière en VEFA ne peuvent plus faire l’objet d’une garantie intrinsèque.
Garantie extrinsèque
Pour les VEFA, la garantie extrinsèque a donc remplacé la garantie intrinsèque. Elle est basée sur l’assurance que le promoteur disposera des ressources financières nécessaires pour finir le chantier ; c’est ce qu’on appelle la « Garantie Financière d’Achèvement » (GFA).
Pour ces opérations, elle est obligatoirement couverte par une banque, une société de caution ou une société d’assurances (impossibilité pour le promoteur de s’auto-assurer). C’est une garantie financière d’achèvement et de remboursement (si des sommes déjà versées doivent en faire l’objet).
La garantie extrinsèque d’achèvement et de remboursement doit être justifiée dans un document annexé au contrat de vente, et elle doit être mentionnée lors de la signature de l’acte authentique.
De plus, depuis le 1er Juillet 2016, la personne chargée de constater l’achèvement des travaux doit remplir à cette fin un document précis et le communiquer en 3 exemplaires à l’acquéreur, qui en remet un au notaire chargé du suivi de la vente et un à l’organisme couvrant la garantie extrinsèque. Lorsque les travaux ont été constatés comme achevés, selon les modalités décrites, la garantie extrinsèque d’achèvement prend fin.
La garantie extrinsèque n’est obligatoire à ce jour que pour les immeubles d’habitation ou à usage mixte, mais elle est vivement conseillée pour les autres types de locaux