Construire sa maison individuelle est un projet qui se prépare avec beaucoup de soin. Une fois que vous avez choisi le terrain, le type de construction, le style de maison et les matériaux de construction, et que vous avez dessiné les plans, vous pouvez vous mettre en chasse pour trouver les bons partenaires et lancer les démarches légales :
- l’option de l’autoconstruction ;
- le choix de l’architecte ou du bureau d’études ;
- le choix du constructeur ;
- le contrat de construction ;
- les garanties à souscrire ;
- le permis de construire.
Les types de contrats de construction
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), régi par la loi du 19 décembre 1990, est le plus fréquemment adopté. Il est impératif d’être propriétaire du terrain sur lequel sera construite la maison pour pouvoir signer. Le contrat fixe les tarifs et délais. Il offre aussi une garantie de livraison au futur propriétaire.
Le CCMI est le contrat le plus réglementé. Il en existe d’autres qui peuvent cependant convenir à votre situation :
- Le contrat d’entreprise :
- plusieurs entreprises interviennent pour la construction du gros œuvre : vous signez ce contrat d’entreprise avec chaque corps de métiers pour une tâche définie ;
- le coût définitif du projet n’est connu que lorsque tous les contrats d’entreprise seront signés : une bonne marge de sécurité dans votre budget est donc à prévoir.
- Le contrat de maîtrise d’œuvre :
- si un maître d’œuvre ou un architecte s’occupe de l’arrangement des travaux avec diverses entreprises, un contrat de maîtrise d’œuvre ou un contrat d’architecte doit être signé ;
- lorsque le même professionnel se charge du plan et des travaux de construction de la maison, il convient alors de signer un CCMI.
Contenu du contrat de construction de maison individuelle
Entreprendre l’exécution des travaux sans avoir conclu un contrat écrit de construction de maison individuelle (CCMI) ou sans avoir obtenu la garantie de livraison est passible d’un emprisonnement de 2 ans et d’une amende de 300 000 euros (article L. 241-8 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
Très réglementé, le CCMI doit indiquer :
- la description du terrain, la superficie ;
- la description technique de l’ouvrage à réaliser ;
- la conformité du projet aux règles d’urbanisme ;
- le prix de la construction, la demande de prêts éventuels ;
- l’échelonnement des paiements, les délais d’exécution ;
- la date du début du chantier ;
- la date de livraison de l’ouvrage ;
- les pénalités en cas de livraison retardée ;
- la possibilité pour l’acquéreur d’être assisté par un architecte ;
- la justification de la garantie de remboursement ;
- les conditions suspensives.
De plus, certains documents doivent obligatoirement être annexés au contrat de construction pour que celui-ci soit valable :
- la copie du permis de construire et des autorisations d’urbanisme nécessaires ;
- le plan de construction ;
- la notice descriptive ;
- la notice d’information ;
- les attestations des garanties de remboursement et de livraison.
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Conditions suspensives du contrat de construction de maison individuelle
Les conditions suspensives suivantes encadrent la validité du contrat de construction :
- l’obtention du permis de construire ;
- l’obtention des prêts ;
- l’obtention de la garantie de livraison ;
- la souscription de l’assurance dommage-ouvrage.
Échéancier de paiement pour la construction de sa maison individuelle
Le paiement s’effectue impérativement comme suit (article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019) :
- ouverture du chantier : 15 % ;
- achèvement des fondations : 10 % ;
- achèvement de la toiture : 35 % ;
- achèvement de la cloison et de la pose des fenêtres : 15 % ;
- achèvement des travaux d’équipement, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs : 20 % ;
- réception des travaux : 5 %.
Il existe un échéancier de paiement spécifique aux contrats de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan et préfabrication :
- 20 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
- 25 % à l’achèvement des fondations ;
- 50 % à l’achèvement des éléments préfabriqués ;
- 75 % à l’achèvement, sur le chantier, des cloisons et à la mise hors d’eau et la mise hors d’air ;
- 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et d’enduits extérieurs ;
- solde à la réception des travaux.
Si le client effectue la réception des travaux seul, il dispose de 8 jours à compter de la date pour verser le solde du prix. S’il est conseillé par un architecte, il faut en revanche régler les 5 % du prix restant dès la remise des clés.
En cas de désordres constatés, il faut les mentionner rigoureusement dans le procès-verbal. Ces réserves écrites, même si elles peuvent être pénibles à faire sur le coup, sont indispensables pour bénéficier de certaines garanties.
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