Vous êtes sur le point d’acheter un terrain, mais ne savez pas s’il est constructible, ni quelles sont les précautions à prendre.
Pour gérer tout cela, quelques notions de droit de l’urbanisme sont nécessaires.
Droit de l’urbanisme : notions générales
Le droit de l’urbanisme est une branche du droit immobilier.
Il s’agit d’un droit public ayant pour but la conformité de l’aménagement du territoire aux objectifs de l’État.
On trouve les dispositions du droit de l’urbanisme au sein d’un code spécifique, le Code de l’urbanisme. On y trouve de nombreuses règles, portant aussi bien sur les normes de construction que sur la préservation des espaces naturels protégés.
Le droit de l’urbanisme répond à un objectif spécifique d’organisation et de cohérence des aménagements effectués sur le territoire français.
L’article L. 101-1 du Code de l’urbanisme stipule que le territoire français est le patrimoine commun de la nation.
Il énonce également que l’administration et la gestion en incombe aux collectivités publiques, dans le respect des objectifs fixés par l’article L. 101-2 du Code de l’urbanisme.
Dans ce cadre, une politique de développement durable est privilégiée.
Parmi les objectifs fixés par l’article L. 101-2 du Code de l’urbanisme, on relève :
- une volonté d’équilibre entre les populations résidant dans les zones urbaines et rurales ;
- le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux ;
- une utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des sites, des milieux et paysages naturels ;
- la sauvegarde des ensembles urbains et la protection, la conservation et la restauration du patrimoine culturel, etc.
Droit de l’urbanisme, schéma de cohérence territoriale et plan local d’urbanisme
Pour spatialiser et rationaliser les objectifs susvisés, la loi met en place un document nommé « plan local d’urbanisme ». Son contenu est déterminé par les articles L. 151-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
Dans cette même perspective, d’autres documents spécifiques ont été crées, les schémas de cohérence territoriale ou SCOT (articles L. 141-1 et suivants du Code de l’urbanisme).
Il s’agit de documents qui ont pour but de mettre en œuvre, à l’échelle de groupements de communes, d’une commune ou d’intercommunalités, le contenu des directives en ce qui concerne l’habitat, le paysage, l’implantation commerciale et l’environnement.
Ces éléments permettent de déterminer, par exemple, la nature du terrain concerné (constructible ou non). Ils imposent des normes de construction et des préconisations particulières. Ils renseignent également quant au caractère inondable ou non de la zone visée.
Règles de construction et de démolition en droit de l’urbanisme
Le Code de l’urbanisme comprend un livre IV entièrement consacré au régime applicable aux constructions, aménagements et démolitions.
On y trouve l’ensemble des règles afférentes aux autorisations qu’il faut obtenir pour toute construction.
La plupart des constructions sont soumises à l’obtention d’un permis de construire (article L. 421-1 du Code de l’urbanisme).
Il convient donc, pour tout projet, de se conformer aux prescriptions du Code de l’urbanisme en matière de procédure, mais également aux règles fixées par les documents d’urbanisme (PLU et SCOT).
Toutefois, certaines constructions sont exemptées de cette procédure assez lourde. En raison de leur nature, elles ne sont soumises qu’à déclaration préalable (article L. 421-4 du Code de l’urbanisme).
Protection et aménagement des espaces naturels et privilégiés : ce que dit le droit de l’urbanisme
Le Code de l’urbanisme prévoit des dispositions spécifiques pour le classement d’espaces boisés protégés (articles L. 113-1 et suivants du Code de l’urbanisme).
Il prévoit aussi des règles concernant l’aménagement et la protection à la fois du littoral (articles L. 121-1 et suivants du Code de l’urbanisme) et de la montagne (articles L. 122-1 et suivants du Code de l’urbanisme).
Le classement d’un territoire en tant qu’espace protégé ou, le cas échéant, sa situation sur le littoral ou en montagne, impose des règles de construction et d’aménagement de l’espace particulièrement strictes.