Une autorisation d'urbanisme est un document par lequel une autorité publique compétente (commune, collectivité locale, instance) certifie la conformité d'un projet au regard des obligations et des restrictions du Plan local d'urbanisme (PLU). Cette autorisation porte sur l'utilisation du sol, le traitement des abords du projet, l'architecture, l'implantation et le prospect, ainsi que sur l'assainissement.
À noter : si votre projet se trouve dans un secteur classé et sauvegardé, les conditions d'obtention d'une autorisation d'urbanisme diffèrent sensiblement.
Autorisation d'urbanisme : demandez d'abord le certificat d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme est un document qui vous informe des prescriptions urbaines concernant l'environnement et la zone d'urbanisation où se situe votre projet.
Vous y trouverez les taxes applicables à votre foncier, le droit de la propriété, ainsi que des informations sur les projets d'équipements prévus ou existant.
Il existe 2 certificats d'urbanisme à solliciter auprès de votre commune avant la demande d'une autorisation d'urbanisme :
- un certificat d'urbanisme simple, informatif ;
- un certificat d'urbanisme opérationnel, explicatif (notamment sur la parcelle du projet).
Votre mairie dispose d'un délai de 2 mois pour vous délivrer un certificat d'urbanisme (opérationnel), au-delà, il sera considéré qu'il y a un accord tacite. Une fois ce certificat d'urbanisme obtenu, il vous sera possible de demander une autorisation d'urbanisme portant sur vos projets et travaux.
Bon à retenir : il est conseillé de demander le certificat d'urbanisme avant d'envisager l'achat du terrain ou le début des travaux.
Le fait que le dossier de demande de certificat d’urbanisme ne comporte pas l’ensemble des documents exigés ou que ces documents sont insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est pas susceptible d’entacher d’illégalité le certificat d’urbanisme sauf si les omissions ou les inexactitudes ou insuffisances sont de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable (CE, 22 juillet 2020, n° 428023).
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Autorisation d'urbanisme : les travaux concernés
Vous êtes tenu de déposer une demande d'autorisation d'urbanisme dans la plupart des cas que prévoit le Plan local d'urbanisme. Toutefois, pour les constructions en dessous de 5 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, aucune formalité n'est à prévoir. Concernant les autres situations d'édification dépassant ce seuil, il faut distinguer 3 possibilités :
Travaux d'une construction nouvelle
Pour tous les travaux de réalisation d'une nouvelle maison, vous êtes dans l'obligation de déposer une demande de permis de construire dès lors que la surface du plancher à créer dépasse 20 m².
Bon à savoir : les constructions nouvelles nécessaires « à l’hébergement d’urgence des personnes migrantes en vue de leur demande d’asile » sont dispensées de toutes formalités en matière d'urbanisme dès lors qu'elles restent temporaires et que le constructeur remet les lieux dans leur état initial à l'issue d'un délai d'un an.
Travaux sur une construction existante
Il s'agit le plus souvent de travaux d'agrandissement ou de modification de façade. Sachez qu'une déclaration préalable sera requise pour toute création de surface de plancher supérieure à 5 m² et jusqu'à 20 m².
Ce seuil de 20 m² est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un plan d'occupation des sols (POS).
Bon à savoir : cependant, le seuil est ramené à 20 m² dès lors que, après réalisation des travaux, la surface ou l'emprise totale de la construction dépasse 150 m² (article R. 421-14 du Code de l'urbanisme). Au-delà, un permis de construire sera nécessaire. Par ailleurs, si vous dépassez le seuil de 150 m², vous devez avoir recours à un architecte.
À noter : la pose d'une clôture exige une déclaration préalable de travaux dans certaines hypothèses : lorsque la clôture est implantée dans une commune ayant décidé de soumettre les clôtures à déclaration, lorsque la clôture est posée dans un secteur délimité comme secteur à protéger par un plan local d'urbanisme (PLU), lorsque la clôture est installée dans un secteur sauvegardé, lorsque la clôture est implantée sur un terrain qui se trouve à proximité d'un site ou d'un monument « inscrit » ou « classé ».
Travaux d'une construction dans un site protégé et classé
Dans ce cas, lorsque votre maison se situe dans un rayon de 500 m autour d'un monument classé ou d'un site protégé, les travaux à mener sont restrictifs et dépendent en plus de votre commune, de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France (à rencontrer dans votre mairie).
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Autorisation d'urbanisme : les documents à fournir
Selon la destination et l'ampleur des travaux envisagés, il existe différents documents à fournir, qui ouvrent droit à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme :
- le permis de construire ;
- la déclaration préalable de travaux ;
- le permis de démolir ;
- le permis d'aménager et de lotir ;
- le permis de demandeurs multiples (idem permis de construire ; indiquer simplement la personne habilitée dans la case dédiée du formulaire) ;
- la déclaration d'ouverture de chantier ;
- la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux ;
- la demande d'assainissement non collectif ;
- le certificat d'urbanisme.
Dans le cadre d’une demande de permis de construire ou du dépôt d’une déclaration préalable de travaux, l’Administration ne peut pas exiger une pièce supplémentaire au dossier non prévue par le Code de l'urbanisme. Le Conseil d'État a confirmé que cette exigence est illégale et qu'elle ne peut pas avoir pour effet de rallonger le délai d’instruction passé lequel l’autorisation est tacitement accordée en l’absence de réponse négative (CE, section, 9 décembre 2022, n° 454521).
Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2022, toutes les communes doivent être en mesure de recevoir les demandes d’autorisation d’urbanisme de manière dématérialisée (notamment grâce au portail d'assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme AD'AU). Depuis cette même date, les communes de plus de 3 500 habitants doivent assurer l'instruction des dossiers en ligne (notamment grâce à l’espace d’échange RIE’AU).
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Autorisation d'urbanisme : les règles à respecter
L'obtention d'une autorisation d'urbanisme vous soumet à quelques recommandations et obligations :
- Une durée de validité : votre permis de construire une fois obtenu demeure valide pendant 3 ans. Passé ce délai, il sera périmé. Vous aurez toutefois la possibilité d'obtenir 2 prorogations de 1 an.
- Une obligation d'affichage : c'est une démarche personnelle et obligatoire, qui consiste à faire mention du projet à réaliser à l'extérieur de votre terrain sur un panneau réglementaire et visible.
- Une obligation de conformité : une fois vos travaux achevés, vous avez l'obligation (ou votre entrepreneur) d'informer la mairie de la fin des travaux et de leur conformité eu égard à l'autorisation d'urbanisme.
Bon à savoir : l’article L. 461-1 du Code de l’urbanisme institue un droit de visite et de communication qui permet à l’Administration de s’assurer de la conformité des travaux avec les règles d’urbanisme applicables. Ce droit de visite a été réformé par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (article 77). Désormais, il concerne tous les lieux accueillant ou susceptibles d’accueillir des constructions, aménagements, installations et travaux soumis aux dispositions du Code de l’urbanisme, et peut être exercé pendant la construction mais aussi dans un délai de 6 ans à compter de son achèvement. Cet outil de surveillance et de contrôle est le plus souvent utilisé lors du contrôle de conformité des travaux autorisés.
- Un droit de recours : en procédant à l'affichage de votre autorisation sur votre terrain pour une période de 2 mois, un tiers (votre voisin par exemple) peut contester la régularité de votre projet. Dans ce cas, il doit présenter son recours auprès de la mairie et du tribunal administratif avant l'écoulement de cette durée (soit 2 mois). Attention, la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a cherché à diminuer les contentieux liés à la contestation d'un projet d'urbanisme. À cette fin, l'article L. 600-7 du Code de l'urbanisme a été modifié pour limiter les recours abusifs aux situations « qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis » (la nécessité d'un préjudice« excessif » a été supprimée).
Bon à savoir : une autorisation d'urbanisme est délivrée à titre gratuit.