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Lors de la livraison d'un logement acheté sur plan, des défauts de conformité peuvent être constatés.
Pour contraindre le promoteur à mettre le bien en conformité avec le contrat de vente, l'acquéreur a la possibilité de ne pas verser directement le solde du prix mais de le consigner entre les mains d'un tiers jusqu'à l'exécution des travaux par le vendeur.
Il en est de même dans le cadre du contrat de construction de maisons individuelles. Le maître d'ouvrage peut, sous certaines conditions, procéder à la consignation du solde du prix lors de la réception du bien.
Consignation du prix : définition
La consignation du prix de vente dans le cadre d'un achat immobilier correspond au versement d'une partie du prix de vente à un organisme tiers à la vente, chargé de la conserver jusqu'à ce que les conditions de déblocage du prix soient réunies.
La consignation concerne généralement le solde du prix que l'acquéreur doit payer au vendeur.
Elle intervient au moment où l'acquéreur doit payer le prix de vente ou le solde (réception ou livraison du bien immobilier).
Garantie offerte au vendeur et à l'acquéreur
La consignation du prix est une garantie offerte à l'acquéreur de bonne exécution des obligations du vendeur dans le cadre de la vente.
Elle permet également d'assurer au vendeur que l'acquéreur dispose bien du solde de la somme nécessaire à l'acquisition et qu'il sera bien payé s'il exécute toutes ses obligations.
Consignation entre les mains d'un tiers
C'est l'acquéreur qui effectue les démarches pour consigner le prix.
Pour cela, il peut s'adresser au notaire qui s'occupe de son acquisition, à un huissier de justice, à la Caisse des dépôts et consignations, etc.
Vente en état futur d'achèvement (VEFA) et consignation du prix
Principe : paiement du solde du prix à la livraison du logement
Si l'acquéreur achète un logement à un promoteur sous la forme d'une vente en état futur d'achèvement (VEFA), il paie le prix de vente au fur et à mesure de l'avancement des travaux de construction de l'immeuble.
Bon à savoir : l'acquéreur ne peut payer plus de 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble.
À la livraison du logement, l'acquéreur doit verser au promoteur le solde du prix de vente, ce qui permet ainsi la remise des clés du logement.
Exception : consignation du prix possible en cas de non-conformité
Si lors du rendez-vous de livraison, il y a contestation sur la conformité avec les éléments et prestations prévus au contrat de vente, l'acquéreur peut consigner le solde du prix de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations.
La somme est débloquée dès que le vendeur a remédié à la non-conformité (art. R. 261-14 du Code de la construction et de l'habitation).
Important : si le vendeur ne met pas le logement en conformité, l'acquéreur peut demander au juge le déblocage de la somme consignée pour qu'il réalise lui-même les travaux.
Consignation du prix vaut paiement
En matière de VEFA, la consignation vaut paiement du prix de vente.
Dès lors, l'acquéreur est libéré de son obligation de paiement du prix. Le vendeur doit donc lui livrer le logement et lui remettre les clés.
Il ne peut refuser la remise des clés en raison de la consignation du prix.
Bon à savoir : la consignation du solde du prix de vente est également possible dans les mêmes conditions que la VEFA quand il s'agit d'une vente d'immeuble à rénover (art. L. 262-1 CCH).
Consignation du prix de vente et contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
Comme pour la VEFA, le maître d'ouvrage titulaire d'un CCMI paie le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux de construction.
Il ne peut payer plus de 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs (article R. 231-7 du Code de la construction et de l'habitation, modifié par le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019).
Le solde du prix est payable à la réception des travaux entre le maître d'ouvrage et le constructeur de maisons individuelles, si le maître d'ouvrage se fait assister par un professionnel et si aucune réserve n'est formulée.
Si des réserves sont formulées, le paiement a lieu à la levée des réserves.
Consignation possible en cas de réserves formulées
Une somme qui ne peut dépasser 5 % du prix de vente peut être consignée :
- si des réserves sont formulées lors de la réception ;
- si le maître d'ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel lors de la réception.
Bon à savoir : la consignation permet de garantir la levée des réserves par le constructeur de maisons individuelles. La somme est bloquée jusqu'à la levée des réserves.
Consignataire choisi par les parties
La consignation doit se faire entre les mains d'un tiers (notaire, huissier, Caisse des dépôts et consignations, etc.), choisi d'un commun accord par les parties.
En cas de désaccord sur le choix du consignataire, la désignation se fait par le Président du tribunal judiciaire (ex-tribunal de grande instance).
Bon à savoir : le maître d'ouvrage et le constructeur peuvent également désigner le consignataire en amont, dans le contrat de construction de maison individuelle.
Autres cas de consignation du prix
Vente d'immeuble hypothéqué
La vente peut concerner un bien immobilier hypothéqué : le vendeur doit des sommes à des créanciers et ces sommes sont garanties par une hypothèque prise sur le bien immobilier.
Le prix de vente peut être consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations, en vue d'assurer le remboursement des sommes dues aux créanciers du vendeur.
Vente aux enchères
Dans le cadre de la vente aux enchères d'un bien immobilier, l'enchérisseur doit préalablement consigner le prix de vente qu'il propose.
Cette démarche permet de s'assurer de la solvabilité de l'enchérisseur.