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Le charme d'une maison en pierre est indéniable. Lorsqu'on en possède une ou que l'on craque sur une bâtisse en pierres à retaper, la question de sa rénovation va forcément se présenter. Ancestrale, la rénovation de maison en pierre ne réclame pas de techniques difficiles, mais des précautions et de la patience pour savoir ce qu'il est indispensable de rénover et comment le rénover sans faute de goût.
Maison en pierre : faut-il rénover ou refaire ?
C'est toujours la question qu'il faut se poser dès l’acquisition ou avant même d'engager la rénovation d'une maison en pierre. On rénove lorsque la base est saine mais on refait si la structure est endommagée. Sans ce postulat, on risque de se heurter à des découvertes désagréables lors de la rénovation et il est important de ne jamais investir du temps et des matériaux sur un élément qu'il faudra ensuite abattre. C'est pourquoi, les éléments suivants doivent être plus particulièrement vérifiés avant l'achat de la maison à retaper ou avant d'envisager leur réfection :
- Les murs de pierre : si les murs ne s'effondrent pas sous le poids de la charpente, mais sont justes fissurés, avec quelques pierres manquantes et bien évidemment des joints abîmés, la rénovation est envisageable sous réserve que l'assise de la maison soit stable.
À noter : l'ERNT (état des risques naturels et technologiques), dressé sur l'imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués, issu d'un arrêté du 13 juillet 2018), ou sur tout autre support qui apporte les mêmes informations que celles prévues par le modèle en vigueur (arrêté du 9 juin 2021). Il indique si le sol et le sous-sol sont sujets à mouvements (tassement de galeries, cavités souterraines, etc.). Il est toujours judicieux de faire dresser un ERNT par un diagnostiqueur immobilier pour une maison que l'on possède avant d'entamer sa réfection ou sa rénovation
Bon à savoir : l'imprimé ERP fait suite à l'imprimé ESRIS (état des servitudes risques et information sur les sols), qui avait lui-même remplacé l'imprimé ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques).
- La charpente : généralement sur une maison en pierre, la charpente est un assemblage à l'ancienne de poutres chevillées. Si les bois ont été protégés de l'eau de pluie par une toiture et qu'ils ne plient ni ne se fissurent, on peut envisager leur rénovation sans réfection. Si la pluie les a détrempés, il est indispensable d'abord de faire rechercher l'éventuelle présence de termites et autres insectes xylophages, mais aussi de mérules et autres champignons lignivores. À cet effet, faire venir un spécialiste du bois ou un diagnostiqueur immobilier pour dresser l'état parasitaire est quasiment indispensable.
- La toiture : si la charpente ne requiert pas de réfection, il peut en être différent pour la toiture. Mais des tuiles, des ardoises ou une autre couverture se refait facilement. Avant d'envisager un autre matériau plus moderne ou plus économique, il faut s'assurer que la nouvelle couverture est admise dans le règlement d'urbanisme de la commune.
Rénovation de la toiture Lire l'article
La rénovation des murs en pierre
En règle générale, à moins de modifications des parois existantes (hors murs porteurs des étages et de la charpente), la maison en pierre ne requiert qu'une rénovation des joints avec éventuellement quelques pierres à replacer. Les techniques à l'ancienne sont simples dès lors qu'il s'agit de pierres à rejointoyer ou à remettre en place. On distingue deux grandes catégories de murs en pierre :
- La pierre de taille : l'assemblage à joints fins et réguliers requiert que chaque pierre soit taillée précisément. À moins d'en posséder la technique, il vaut mieux s'adresser à un tailleur de pierre pour réaliser les pierres manquantes. Le jointoiement se fait de la même façon que pour le mur en pierres naturelles mais avec beaucoup plus de minutie dans la régularité, le lissage et la finition.
- La pierre naturelle : ne réclame qu'un taillage succinct car l'étanchéité par jointoiement est faite au mortier bâtard (pour l'extérieur) voire au ciment (pour l'intérieur). Il est généralement nécessaire de creuser les joints anciens (au nettoyeur haute pression, sauf pour les pierres calcaires, sinon au burin) puis de refaire de nouveaux joints.
Bon à savoir : un mortier bâtard se prépare avec 3 mesures de sable, 1 demi-mesure de ciment blanc et 1 demi-mesure de chaux et de l'eau. La coloration du mortier est obtenue en fonction de la couleur du sable.
Coût de la rénovation d'une maison en pierre
Lorsqu'on les fait soi-même, car les travaux à faire ne requièrent que des techniques simples, le coût d'une rénovation des murs en pierre est tout à fait abordable : moins de 15 €/m². Malgré ça, il est toujours intéressant de faire effectuer des devis par différents artisans car le temps gagné est un atout indéniable.
Attention : à moins de déjà connaître les techniques simples notamment de maçonnerie (préparation du mortier et du ciment, application, repos, séchage, etc.), se lancer seul dans la rénovation risque de générer des erreurs qui peuvent faire augmenter les quantités de matériaux à acquérir, donc le prix final de la restauration.
Confier la rénovation d'une maison en pierre à un professionnel réclame des devis détaillés élément par élément (charpente, toiture, murs, etc.) avec le minimum de réserves possibles quant à l'état des éléments à découvrir (d'où la nécessité de faire effectuer des diagnostics préalables). Le recours à un architecte qui ne prendra qu'un petit pourcentage des travaux est une garantie, notamment quand celui-ci coordonne les différents corps de métiers (maître d’œuvre ou assistance à maîtrise d'ouvrage). Charger un maçon ou une entreprise de la rénovation de murs en pierre revient entre 50 et 80 € le m² environ en fonction du type de pierre (naturelle ou de taille) et de la complexité du chantier.
Quelques conseils...
Lors d'une rénovation, penser à l'isolation est un bon moyen de limiter les dépenses en énergie, réduire l'impact environnemental, améliorer le confort, mais aussi de profiter d'aides à la rénovation thermique comme l'éco-PTZ, MaPrimeRénov', MaPrimeRénov’ Sérénité, la TVA réduite, etc.
À noter : depuis le 1er juillet 2017, l'isolation acoustique est obligatoire dans des zones particulièrement exposées au bruit (localisables sur geoportail), lors d'importants travaux de rénovation. C'est le cas notamment lorsque ces travaux comprennent le remplacement ou la création de parois vitrées ou de portes donnant sur l'extérieur de pièces principales de bâtiments d'habitation, comprennent la réfection d'une toiture donnant directement sur des pièces principales de bâtiments d'habitation, ou portent sur l'isolation thermique de parois opaques donnant sur l'extérieur (article R. 154-4 du Code de la construction et de l'habitation). Les caractéristiques acoustiques minimum à respecter ont été fixées par un arrêté du 13 avril 2017.
L’article L. 4412-2 du Code du travail rend obligatoire le repérage amiante avant travaux (RAAT) en cas de rénovation. Le donneur d'ordre, le maître d'ouvrage ou le propriétaire d'immeubles, de matériels ou d'articles doit faire rechercher la présence d'amiante préalablement à toute opération comportant des risques d'exposition des travailleurs à l'amiante. Le décret n° 2017-899 du 9 mai 2017 a fixé les conditions et modalités de ce repérage avant travaux (articles R. 4412-97 et suivants du Code du travail). Concernant les immeubles bâtis, l’arrêté permettant l'application de ces dispositions est paru le 16 juillet 2019 et entré en vigueur le 19 juillet 2019. Un arrêté du 23 janvier 2020 rend obligatoire pour les opérateurs de repérage la possession d’une certification amiante « avec mention » pour réaliser les repérages amiante avant travaux dans les immeubles bâtis. Les opérateurs ne disposant pas de la mention pouvaient cependant continuer à réaliser des RAAT dans les immeubles bâtis jusqu'au 30 juin 2020.
Afin de prévenir la survenance de litiges, assurez-vous que tous les éléments figurent bien sur le devis et que les travaux y sont détaillés tels que vous les avez envisagés oralement avec l'artisan ou l'entreprise. Demander à un artisan ou une entreprise de rénovation son attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle (RC PRO) n'est pas un acte de méfiance mais une garantie, tout comme vérifier sur Internet son numéro SIRET.
Prévoyez dès l'acceptation du devis un paiement échelonné avec une réserve finale à la fin des travaux. Ne payez pas le solde tant que des malfaçons existent et faites part de vos raisons en contactant au plus vite l'artisan ou l'entreprise et doublez votre communication téléphonique avec une lettre recommandée avec accusé de réception.
À noter : en cas de litige devant être porté en justice, il convient de s'adresser au tribunal judiciaire.
Bon à savoir : avant de porter l'affaire en justice, contactez une association de consommateurs ainsi que votre assistance juridique. C'est une bonne façon de régler les litiges à l'amiable pour un délai de satisfaction plus raccourci.