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Réaliser la rénovation d'une ferme, la convertir en habitation, mêler le charme de l'ancien au moderne, créer son environnement quotidien en redonnant une nouvelle vie à un bâtiment atypique, voilà autant d'envies ou de rêves qui peuvent vous amener à vouloir vous lancer dans des projets d'envergure. Afin de ne pas transformer le rêve en cauchemar, il faut étudier le sujet à la hauteur de vos ambitions.
Rénovation de ferme : les préalables
Réhabiliter une ferme en habitation implique un changement de destination du bien. L'aspect extérieur, la destination, la création de surfaces importantes d'habitation sont autant d'éléments qui imposeront de faire appel à un architecte pour un dépôt de permis de construire et de satisfaire aux règles d'urbanisme.
Les démarches préalables sont les suivantes :
- Consultation du certificat d'urbanisme : il faut prendre connaissance des éventuelles servitudes, des frais de raccordement aux réseaux urbains, etc.
- Consultation du PLU : il faut juger de la faisabilité du projet, de sa conformité avec les règles d'urbanisme, connaître les éventuels projets à court et moyen terme sur les parcelles voisines, etc.
- Consultation d'architectes ayant réalisé des projets équivalents et choix du prestataire qui pourra accomplir les démarches pour l'obtention des autorisations.
- Analyse précise du dossier vendeur, afin de connaître les diagnostiques et leur conclusions.
Conseil : ne négligez aucune pièce à étudier et n'hésitez pas à poser des questions ou à demander des informations complémentaires en cas de doute.
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Rénovation de ferme : analyse de l'existant
Puisque le projet consiste en la réhabilitation d'une ferme, il ne s'agit pas d'acheter une ruine qui ne soit pas exploitable raisonnablement. Il convient pour cela de réaliser quelques premiers examens de l'existant afin de juger de la viabilité du projet.
En plus des constats visuels à effectuer pendant les visites, différents diagnostics d'un grand intérêt sont obligatoires avant une vente et doivent vous être fournis par le vendeur.
Diagnostics amiante
La présence de matériaux amiantés peut poser problème dans le cas de rénovation lourde. Ce diagnostic vous permet d'en connaître la localisation. Vous pourrez ainsi savoir si votre projet va nécessiter des travaux de désamiantage. Consultez un professionnel pour avoir un montant approximatif en fonction des travaux prévus. Celui-ci pourrait vous faire changer d'avis sur l'achat de cette ferme...
Bon à savoir : la loi travail n° 2016-1088 du 8 août 2016 a rendu obligatoire le repérage amiante avant travaux (RAAT), en cas de rénovation ou de démolition, aux termes de l’article L. 4412-2 du Code du travail. Le donneur d'ordre, le maître d'ouvrage ou le propriétaire d'immeubles, de matériels ou d'articles doit en effet faire rechercher la présence d'amiante, préalablement à toute opération comportant des risques d'exposition des travailleurs à l'amiante. Le décret n° 2017-899 du 9 mai 2017 a fixé les conditions et les modalités de ce repérage avant travaux (articles R. 4412-97 et suivants du Code du travail). Concernant les immeubles bâtis, l’arrêté du 16 juillet 2019 est entré en vigueur le 19 juillet 2019. Un arrêté du 23 janvier 2020 rend obligatoire pour les opérateurs de repérage la possession d’une certification amiante « avec mention » pour réaliser les repérages amiante avant travaux dans les immeubles bâtis. Les opérateurs ne disposant pas de la mention peuvent cependant continuer à réaliser des RAAT dans les immeubles bâtis jusqu’au 30 juin 2020.
Diagnostic plomb
La présence de matériaux en plomb ou en contenant doit être prise en compte dans l'établissement du projet de réhabilitation. Par exemple, il faudra profiter des travaux pour remplacer les canalisations en plomb et prévoir des conditions d'intervention avec une protection spécifique des personnes et le confinement des zones de travail pour ne pas ingérer ou inspirer de poussières contenant des particules de plomb. Vous pouvez également consulter un professionnel qui établira un devis pour un déplombage complet des revêtements muraux par exemple. Cela permettra aux travaux d'avoir lieu dans des conditions classiques.
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Diagnostics termites et mérules
Il s'agit de connaître l'état des éléments en bois et la présences de nuisibles pouvant mettre en péril la structure de l'ouvrage. En cas de diagnostic positif, consultez impérativement un professionnel pour connaître les travaux à prévoir. Il n'est pas aisé de s'en débarrasser et les dommages peuvent être considérables.
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Constats visuels au cours de visites
Avant tout achat, il convient de visiter, une ou plusieurs fois, le bien ciblé. Faites-vous accompagner par des professionnels en cas de doute.
Profitez-en pour avoir un regard critique et observateur sur les aspects structurels du bâti :
- État des murs extérieurs : selon votre projet, vous recherchez peut-être une composition particulière (pierre, meulière, ...). Vérifiez l'absence de fissurations importantes.
- État de la charpente : demandez à accéder aux combles ; vérifiez visuellement l'absence de sciures au sol (présence de nuisibles), de taches d'eau (défaut d'étanchéité), de flèche importante au niveau des pannes porteuses (structure sous-dimensionnée), etc.
- État de la toiture : si c'est possible, essayez d'accéder au toit. Il convient de vérifier l'état de la couverture (tuiles, ardoises, ...) pour savoir si d'éventuels travaux seront à prévoir.
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Rénovation de ferme : budget prévisionnel
Il convient ensuite d'estimer le coût des travaux, afin d'être sûr de pouvoir mener à bien l'intégralité du projet.
Comptez de 8 à 15 % du montant global de l'opération pour la prestation de l'architecte qui suivra et coordonnera l'ensemble des corps de métier et vous livrera un bien achevé.
Les travaux lourds doivent être estimés par des professionnels ; demandez des devis estimatifs.
Exemples : toiture, charpente, fondations, création de planchers intermédiaires, création d'ouvertures (portes, fenêtres, ...) dans les murs porteurs, ou encore terrassements pour création de caves ou d'un sous-sol.
Pour ce qui est de l'agencement intérieur (sol, plafonds, doublages, murs, ...) comptez de 1 000 à 1 500 €/m².