Acheter un terrain : pas plus compliqué que d'acheter un bien immobilier.
Une fois que l'on a choisi son terrain, vient le moment de l'acheter... Comme pour acheter un bien neuf ou ancien, l'achat d'un terrain à construire passe par différentes étapes.
Formalités d'achat d'un terrain
Étape 1 : un compromis de vente adapté
Première étape : le compromis de vente avec le vendeur. Cependant, cette étape varie selon le type de terrain que vous souhaitez acheter.
| Type de terrain | Formalités avant la signature du compromis vente | Modalités du compromis de vente | |
|---|---|---|---|
| Terrain isolé | Constructible | Avant de signer un compromis de vente l'acheteur doit vérifier :
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| Non constructible | Avant toute chose, l'acheteur doit entamer des démarches afin de savoir s'il peut bénéficier d'une dérogation pour pouvoir construire. | ||
| Terrain en lotissement | L'acheteur doit vérifier :
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Le compromis ou la promesse de vente doit être signé lorsque les travaux définis dans le permis d'aménager sont achevés, sauf si le lotisseur bénéficie d'une autorisation exceptionnelle. Dans le cas d'un terrain en lotissement, l'acquéreur bénéficie d'une protection étendue depuis le 1er juillet 2006 (article 442-8 du Code de l'urbanisme) :
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Étape 2 : L'acte de vente pour l'achat de votre terrain
Deuxième étape : c'est l'acte de vente définitif. Il est signé environ 3 mois après le compromis de vente avec le vendeur et devant le notaire.
| Type de terrain | Contenu de l'acte de vente |
|---|---|
| Terrain isolé |
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| Terrain en lotissement |
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Lors de la signature de l'acte de vente le propriétaire doit remettre à l'acheteur un état des risques naturels et technologiques. Il est dressé sur l'imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués) issu d'un arrêté du 13 juillet 2018, ou sur tout autre support qui apporte les mêmes informations que celles prévues par le modèle en vigueur (arrêté du 9 juin 2021).
Bon à savoir : l'imprimé ERP fait suite à l'imprimé ESRIS (état des servitudes risques et information sur les sols), qui avait lui-même remplacé l'imprimé ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques).
L'acheteur verse :
- le solde du prix de vente ;
- les frais de notaire.
À la signature, l'acquéreur du terrain devient son propriétaire.
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Achat d'un terrain : formalités d'urbanisme
L'achat d'un terrain et la construction d'un terrain sur celui-ci sont soumis à des formalités d'urbanisme :
- demande d'un certificat d'urbanisme ;
- obtention des différentes autorisations d'urbanisme ;
- affichage des autorisations ;
- déclaration d'ouverture et d'achèvement des travaux.
Il est aujourd’hui possible de constituer en ligne un dossier en vue d’une déclaration préalable ou d'une demande de certificat d'urbanisme, de permis de construire, de démolir, d'aménager, etc. En effet, à compter du 1er janvier 2022, toutes les communes doivent être en mesure de recevoir les demandes d’autorisation d’urbanisme de manière dématérialisée (notamment grâce au portail d'assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (AD'AU). À compter de cette même date, les communes de plus de 3 500 habitants doivent assurer l'instruction des dossiers en ligne (notamment grâce à l’espace d’échange RIE’AU).
Certificat d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme permet de connaître les règles applicables pour le terrain acheté. Il permet notamment de connaître :
- le droit de l'urbanisme applicable ;
- les éventuelles servitudes ;
- l'éventuel droit de préemption ;
- les taxes applicables ;
- l'état des équipements publics existants ou prévus ;
- les projets de construction possibles.
La demande de certificat d'urbanisme doit être effectuée auprès de la mairie où se situe le terrain. Son délai d'obtention varie entre 1 et 2 mois. Il est valable 18 mois à compter de sa date de délivrance.
Autorisations d'urbanisme
Il existe différents types d'autorisations d'urbanisme qui varient selon la nature des constructions et travaux envisagés.
En cas d'achat de terrain vous pouvez être amenés à demander :
| Type d'autorisation | Projets concernés |
|---|---|
| Déclaration préalable | Construction d'un bâtiment avec une surface de plancher ou d'emprise au sol comprise entre 5 m² ou 20 m². Ce seuil est porté à 40 m² si le terrain est situé dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme, un plan d'occupation des sols ou une carte communale. |
| Permis de construire | Construction d'un bâtiment avec une surface de plancher ou d'emprise au sol supérieure à 20 m² ou supérieure à 40 m² si le terrain est situé dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme ou un plan d'occupation des sols ou une carte communale. Pour les constructions de plus de 150 m², le permis de construire ne peut pas être accordé si le projet de construction n'est pas confié à un architecte. |
| Permis d'aménager |
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Affichage des autorisations
Les autorisations d'urbanisme accordées doivent faire l'objet d'un affichage sur le terrain et à la mairie. Cet affichage permet aux tiers de contester les autorisations s'ils estiment qu'elles sont contraires aux règles d'urbanisme ou qu'elles leur portent préjudice.
Affichage sur le terrain :
- Les autorisations d'urbanisme doivent être affichées sur le terrain dès que leur accord a été signifié.
- L'affichage se présente sous la forme d'un panneau rectangulaire d'au moins 80 cm.
- Les renseignements doivent être visibles depuis la voie publique.
- Il doit indiquer :
- le nom du bénéficiaire, sa raison sociale ou sa dénomination ;
- la date d'obtention et le numéro de chaque autorisation ;
- la nature du projet et la superficie du terrain ;
- la surface du plancher, la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètre par rapport au sol naturel ;
- en cas de lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
- pour les terrains de camping ou les parcs résidentiels de loisirs : le nombre total d'emplacements et, éventuellement, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ;
- l'adresse de la mairie concernée ;
- les droits de recours des tiers.
De son côté, la mairie doit procéder à l'affichage des extraits d'autorisation dans les 8 jours qui suivent leur délivrance, et cela pendant au moins 2 mois.
Déclaration d'ouverture et d'achèvement des travaux
Dès le début des travaux, il est obligatoire d'effectuer une déclaration d'ouverture de chantier. Cette déclaration s'effectue auprès de la mairie. Les travaux doivent commencer dans un délai de 3 ans suivant l'obtention des autorisations et ne doivent pas être interrompus pendant plus d'un an.
Il est cependant possible d'obtenir 2 prolongements d'autorisation de 1 an chacun si :
- les travaux ne peuvent pas commencer dans les 3 ans ;
- une interruption de plus d'1 an est prévue au démarrage des travaux.
Inversement, à la fin des travaux il est nécessaire de signaler à l'administration leur achèvement, mais aussi leur conformité par rapport à l'autorisation d'urbanisme accordée. Suite à cette déclaration d'achèvement effectuée auprès de la mairie, les administrations peuvent procéder à un contrôle.