Le certificat d’urbanisme renseigne sur la constructibilité d’un terrain et sur les droits et obligations qui y sont liés.
Avant de faire construire ou de modifier l’aspect de votre habitation, il est important de prendre connaissance des documents liés aux règles d’urbanisme :
- urbanisme et permis de construire : RNU, SCOT, PLU et POS ;
- surfaces et occupation des sols : COS, SHON, SHOB ;
- surface de plancher : la nouvelle réglementation 2012 ;
- règles d’augmentation du droit à construire de + 30 % ;
- et le certificat d’urbanisme (C.U.).
2 types de certificat d’urbanisme : ordinaire ou détaillé
Il est conseillé de demander un certificat d’urbanisme avant d’acheter un terrain. Le certificat d’urbanisme est un document administratif indiquant quel est l’état des règles d’urbanisme qui s’appliquent pour un terrain donné. Il est donc vivement conseillé d’acheter un terrain avec CU.
Il y a deux types de certificat d’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme d’information générale ou ordinaire
Le certificat d’urbanisme d’information générale indique :
- le régime juridique auquel le terrain est soumis ;
- les limites au droit de propriété (servitudes d’utilité publique par exemple) ;
- les taxes d’urbanisme (raccordement à la voirie et aux réseaux).
Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel ou détaillé
Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel précise, en plus, si le projet mentionné dans la demande peut être réalisé sur le terrain. Il donne aussi l’état des équipements publics qui existent ou sont prévus et desservant le terrain en question.
Demande de certificat d’urbanisme : en mairie
Toute personne peut demander un certificat d’urbanisme, même sans être propriétaire du terrain. Si la commune est dotée d’un PLU, d’un POS ou d’une carte communale, le maire est compétent pour instruire la demande.
La demande se fait à l’aide d’un imprimé Cerfa n° 13410 adressé à la mairie :
- en 2 exemplaires pour le certificat d’urbanisme d’information générale ;
- en 4 exemplaires pour le certificat d’urbanisme pré-opérationnel.
Le dossier de demande de certificat d’urbanisme comporte :
- l’identité du demandeur ;
- la localisation, superficie et références cadastrales du terrain ;
- le type de certificat demandé (ordinaire ou détaillé) ;
- un plan de situation afin de localiser le terrain sur la commune.
À compter du 1er janvier 2022, toutes les communes doivent être en mesure de recevoir les demandes d’autorisation d’urbanisme de manière dématérialisée (notamment grâce au portail d’assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (AD’AU). À compter de cette même date, les communes de plus de 3 500 habitants doivent assurer l’instruction des dossiers en ligne (notamment grâce à l’espace d’échange RIE’AU).
Le fait que le dossier de demande de certificat d’urbanisme ne comporte pas l’ensemble des documents exigés ou que ces documents sont insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est pas susceptible d’entacher d’illégalité le certificat d’urbanisme sauf si les omissions ou les inexactitudes ou insuffisances sont de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable (CE, 22 juillet 2020, n° 428023).
Délivrance du certificat d’urbanisme : 1 mois maximum
Le certificat d’urbanisme peut être positif ou négatif pour la construction. Après un délai maximum d’un mois d’instruction, le maire notifie au demandeur le certificat d’urbanisme.
Un certificat d’urbanisme positif n’apporte pas la certitude du permis de construire ultérieur. Un certificat d’urbanisme négatif peut néanmoins aboutir à l’obtention d’un permis de construire. Le certificat d’urbanisme est valable 18 mois, à compter de sa date de délivrance.