En matière de vente en état futur d'achèvement, une des étapes principales est la réception des travaux. La réception est l'acte par lequel l'acquéreur accepte les travaux comme étant conformes au contrat.
La prise de possession, quant à elle, consiste pour l'acquéreur à entrer dans les lieux et à les utiliser. Réception et prise de possession sont deux actes différents, même si ces deux notions peuvent se rejoindre dans le cadre d'une réception tacite.
Bon à savoir : le contrat préliminaire de la vente en l’état futur d’achèvement peut aussi prévoir que l’acquéreur se réserve l'exécution de travaux de finition ou d'installation d'équipements qu'il se procure par lui-même (article L. 261-15 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). La liste des travaux concernés a été fixée par le décret n° 2019-641 du 25 juin 2019.
Prise de possession et réception de l'ouvrage
Même si la prise de possession et la réception de l'ouvrage sont parfois concomitantes, il s'agit de deux actes différents. La réception est en effet un acte juridique, tandis que la prise de possession est un fait.
La date de réception est fixée entre le constructeur et le maître de l'ouvrage. À l’occasion de la réception, le maître d'ouvrage accepte les travaux, avec ou sans réserves, et signe le procès-verbal de réception.
La seule prise de possession ne constitue donc pas une réception de l'ouvrage.
Bon à savoir : en cas de nécessité, il arrive que la prise de possession soit antérieure à la réception. En droit public, le Cahier des Clauses Administratives Générales (article 41-8) prévoit même que la prise de possession anticipée de l'ouvrage ne constitue par un manquement contractuel, si elle est motivée par des considérations d'urgence et précédée d'un état des lieux contradictoire.
Prise de possession : un possible élément de la réception tacite
Le Code civil, ainsi que la loi du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction, ne prévoient que la réception amiable et la réception judiciaire.
Cependant, la jurisprudence a très tôt admis la possibilité d'une réception non formalisée, la réception tacite.
Par un arrêt en date du 19 octobre 2010, la Cour de cassation en donne une définition :
« [La] réception peut être tacite dès lors qu’elle exprime l’intention d’accepter l’ouvrage dans l’état où il se trouve ».
Dans ce cas, c'est un ensemble d'indices qui fait présumer la réception. La prise de possession, ou l'entrée dans les lieux, est un élément déterminant de cette réception tacite.
Cependant, la jurisprudence de la Cour de cassation précise bien que la prise de possession ne suffit pas à elle seule. La prise de possession est nécessaire, mais non suffisante à la réception tacite.
La seule prise de possession peut néanmoins suffire lorsque le contrat le prévoit (dans une clause selon laquelle la prise de possession vaut réception de fait et sans réserve par exemple).
À noter : dans un arrêt du 6 mai 2015, la Cour de Cassation a considéré cette clause comme abusive. Cependant, il s’agissait d'un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), pour lequel l'article L 231-6 IV du Code de la Construction et de l'Habitation impose une réception écrite.
Lorsque le maître d'ouvrage prend possession de l'ouvrage sans autre formalité, c'est au constructeur de prouver qu'il y a eu réception tacite.
Conséquences de la prise de possession
La prise de possession n'emporte pas de conséquence juridique, sauf si elle constitue un indice laissant présumer une réception tacite, qui est le point de départ de la garantie décennale, ainsi que de la garantie biennale et de parfait achèvement.
Les juges apprécient souverainement, au cas par cas, la portée de la prise de possession de l'ouvrage par le maître de l'ouvrage.
Voici quelques exemples tirés de la jurisprudence, dans lesquels la prise de possession a laissé présumer une réception tacite :
- prise de possession accompagnée du paiement de l'intégralité du prix (arrêt du 6 mars 2002) ;
- prise de possession accompagnée d'une déclaration d'achèvement des travaux (arrêt du 14 mars 2001) ;
- abandon du chantier par l'entrepreneur, paiement de l'intégralité du devis et prise de possession (arrêt du 11 février 1998).
Par contre, la réception tacite n'a pas été reconnue malgré la prise de possession dans le cas de la prise de possession, mais du refus de payer le solde du prix, assorti du refus explicite de réceptionner, qui a occasionné la saisine du juge en référé-expertise (arrêt du 12 septembre 2012).
Autre cas de non-reconnaissance de la réception tacite, la mise en marche d'une chaudière, mais avec refus de payer et réserves spécifiques faites contradictoirement avant réception (arrêt du 21 novembre 2000).