Pour une construction immobilière présentant des malfaçons après la réception de chantier, la loi prévoit une garantie de 10 ans afin de protéger le propriétaire. C'est pour cela que les entreprises de construction doivent souscrire une assurance décennale avant de commencer un chantier.
Le nombre d'entreprises sur un chantier est parfois important. Le législateur a donc conçu un mécanisme de double assurance, combinant assurance décennale des constructeurs et assurance dommages-ouvrage du propriétaire pour permettre à ce dernier, en cas de malfaçons, d'être indemnisé sans passer par la phase contentieuse. Les propriétaires successifs comme les artisans intervenus pendant la construction doivent donc être assurés.
Couverture des constructeurs : la garantie décennale
Présomption de responsabilité décennale du constructeur
L'article 1792 du Code civil prévoit la responsabilité à l'égard du propriétaire de l'immeuble (maître d'ouvrage puis acquéreurs) de toute entreprise qui intervient lors de la construction, et ce pendant 10 ans, charge au constructeur de prouver qu'il n'est pas en cause. Ce délai est un délai de forclusion : il ne peut être ni suspendu ni interrompu (Cass. 1re civ., 10 juin 2021, n° 20-16.837).
La présomption de responsabilité pèse sur tous les constructeurs, qui sont définis par l'article 1792-1 du Code civil (architecte, promoteur, vendeur sur plan, artisan, bureau d'études...). Cette responsabilité étant d'ordre public, il n'est pas possible de s'en exonérer, même par contrat.
Bon à savoir : en l'absence de réception, la responsabilité contractuelle de l'entrepreneur est soumise à la prescription de droit commun, de 5 ans à compter de la manifestation du dommage, et non à la prescription décennale prévue par l'article 1792-4-3 du Code civil (Cass., 1re civ., 16 septembre 2021, n° 20-12.372.
La garantie décennale et le gros œuvre
L'assurance décennale ne couvre que les dommages liés à la construction qui :
- affectent la solidité de l'ouvrage ;
- le rendent impropre à sa destination ;
- selon l'article 1792-2 du Code civil, affectent la solidité de tout élément qui ne peut être dissocié qu'en détruisant l'ouvrage (équipements non dissociables comme les canalisations encastrées, le système d'éclairage, les dalles en béton...).
La garantie décennale ne concerne que donc le gros ouvrage (fissures, charpentes, murs, défaut d'étanchéité...). Même si le sol présente un vice, le propriétaire peut actionner la garantie décennale.
À noter : les dommages simplement esthétiques comme les fissures ne causant pas d'infiltrations sont donc exclus de la garantie décennale. Les éléments d'équipements dissociables de l'immeuble sont eux couverts par la garantie biennale.
À savoir : la décennale peut avoir à prendre en compte des dommages immatériels comme des pertes de loyers si les désordres empêchent la location du bien.
Type d'ouvrages exclus de la garantie
Les articles L. 241-1 et suivants du Code des assurances prévoient une garantie de 10 ans pour les ouvrages de bâtiment, qu'il s'agisse de bâtiments neufs ou existants et incorporés dans un nouveau projet.
Cependant, au fil du temps, le législateur a limité le type d'ouvrages bénéficiant de la garantie décennale. Depuis l'ordonnance du 8 juin 2005, sont explicitement exclus :
- les ouvrages aquatiques (maritimes, fluviaux...) ;
- les infrastructures de transport (gares, routes, ponts, aéroports...) ;
- les usines de traitement de déchets et stations d'épuration, les unités de production d'énergie comme les centrales ;
- les réseaux comme les canalisations ou installations de téléphonie, etc. ;
- les bâtiments du génie civil ;
- les bâtiments publics construits par les collectivités locales ou l'État pour leur propre usage.
Par ailleurs, la garantie décennale ne couvre pas les éventuels retards de travaux ni les sinistres survenant pendant la construction, qui font l'objet d'une autre assurance.
Garantie décennale : obligation d'assurance des entreprises et du maître d'ouvrage
Une assurance décennale par entreprise
Se basant sur l'article 1792 du Code civil, la loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta (système assurance construction) prévoit l'obligation de s'assurer pour le constructeur en cas de dommages relevant de sa responsabilité.
L'assurance décennale est donc obligatoire pour tous les corps de métier de bâtiment. Chaque entrepreneur lié au maître d'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage doit être couvert par une assurance professionnelle spécifique, décennale, et ce pour chacune de ses activités. Les autoentrepreneurs sont également concernés.
L'assurance dommages-ouvrage doit être souscrite avant le début des travaux et l'ouverture du chantier, sans quoi elle n'est pas valide. L'assurance, sa couverture géographique et les coordonnées de l'assureur doivent être mentionnées sur les devis et factures de l'entrepreneur.
Chaque professionnel doit remettre une attestation d'assurance au maître d'ouvrage avant le début des travaux. L'attestation a un intérêt particulier : si l'entreprise en cause venait à disparaître et qu'un sinistre survenait, le propriétaire pourrait toujours se tourner vers son assureur.
À savoir : les travaux non déclarés ne sont pas assurés.
Seuls sont exclus les sous-traitants, car ils ne sont pas liés contractuellement au maître d'ouvrage, mais ils sont tenus d'avoir une autre assurance.
Lorsqu'un entrepreneur a des difficultés à trouver un assureur qui accepte de l'assurer, il peut se tourner vers le Bureau central de tarification.
L'assurance dommages-ouvrage du maître d'ouvrage
Afin de simplifier les démarches du propriétaire (maître d'ouvrage) qui constaterait des malfaçons, la loi Spinetta prévoit que ce dernier doit souscrire à une assurance dommages-ouvrage, qui l'indemnise directement puis qui se retourne vers le ou les constructeurs en cause et leurs assureurs. Le propriétaire qui vend avant l'expiration des 10 ans doit impérativement joindre l'attestation d'assurance dommages-ouvrage à l'acte de vente.
Le montant de la prime dépend du coût de la construction assurée.
À savoir : le particulier qui n'a pas souscrit de dommages-ouvrage ne sera pas sanctionné mais il aura du mal à vendre pendant les 10 premières années.
La combinaison de la dommages-ouvrage et de la décennale est appelée assurance police unique de chantier.
Assurance dommages-ouvrage et garantie décennale
Pour bénéficier de la garantie décennale, le maître d'ouvrage ou propriétaire doit saisir l'assurance dommages-ouvrage. Lorsque le logement est en copropriété, il faut signaler le sinistre au syndic, qui transmettra à l'assurance dommages-ouvrage.
En cas de sinistre, il convient de le déclarer à l'assurance dommages-ouvrage par courrier recommandé avec accusé de réception, dans les 5 jours qui suivent sa survenance. Le courrier doit décrire les désordres le plus précisément possible ainsi que leurs conséquences prévisibles, en quoi ils peuvent relever de la responsabilité du constructeur et, si possible, être accompagné de photos.
À savoir : si des mesures conservatoires ont dû être prises pour éviter l'aggravation des dégâts, il faut le signaler à l'assureur et lui transmettre les factures idoines.
C'est l'assureur qui évalue si expertise est nécessaire. Il doit rendre son rapport préliminaire sous 60 jours à réception de la déclaration, puis le cas échéant émettre une offre d'indemnisation sous 90 jours.
Ainsi, grâce à la responsabilité décennale, tout acquéreur d'un bien de moins de 10 ans est protégé contre les malfaçons les plus graves.
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