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Indispensable à l'enregistrement de la mutation d'un terrain, le document d'arpentage est établi par un géomètre-expert selon le plan cadastral. Le document d'arpentage qui est requis lors de l'achat, de la vente ou de la division parcellaire doit être enregistré au cadastre afin de délimiter la nouvelle propriété et d'en identifier les propriétaires.
Définition et usages du document d'arpentage
Dispositions générales
Tout terrain est délimité par un bornage, qui matérialise au sol les limites de la parcelle telle qu'elle est enregistrée au cadastre de la commune. Le bornage n'est qu'une étape puisque, après avoir été identifiée au sol, la parcelle est reportée sur le plan cadastral.
Lorsqu'un terrain borné enregistré au cadastre est divisé ou morcelé (mutation par division parcellaire) chaque fragment (parcelle) de ce terrain doit être marqué au sol par bornage et ses limites enregistrées au cadastre.
Le document d'arpentage (ou document modificatif parcellaire cadastral) est l'extrait du cadastre sur lequel sont reportés les identifiants de la parcelle (bornes, longueurs au sol, superficie…), afin de définir les limites de la propriété d'un nouveau propriétaire (achat de terrain, héritage, division…) en vue de l'enregistrement notarié et de mettre à jour le plan cadastral de la commune et la liste des propriétaires fonciers.
Le document d'arpentage est obligatoire pour valider l'enregistrement de la mutation de propriété. Il doit donc être établi avant la vente/cession d'une parcelle ou, lors d'une division parcellaire, avant la mise en vente d'une partie de la propriété.
Bon à savoir : avant l'achat d'un terrain, il faut s'assurer que la superficie et les limites constatées au bornage (marquage au sol) sont bien reportées exactement sur le document d'arpentage, qui seul fait foi pour l'enregistrement de la mutation (frais de notaire) en vue de la rédaction du titre de propriété.
À noter : l'action en bornage est impossible dès lors que les deux parcelles sont séparées par une falaise dessinant une limite non seulement naturelle, mais aussi infranchissable. Ainsi, l'action en bornage ne peut être exercée lorsque des fonds sont séparés par une limite naturelle (Cass. 3e civ., 13 déc. 2018, n° 17-31.270).
Établissement du document d'arpentage
C'est toujours le demandeur de la division parcellaire qui doit mandater un géomètre-expert pour borner la nouvelle parcelle et dresser le document d'arpentage qui servira à identifier la nouvelle parcelle sur le cadastre.
Dans le cas d'une vente, c'est le vendeur de la parcelle qui doit faire établir le document d'arpentage afin que celui-ci détermine précisément :
- La surface de la parcelle, qui permettra notamment de préciser le droit à construire en fonction du COS (Coefficient d'Occupation des Sols).
- Les limites de propriété, avec éventuellement des servitudes à prévoir.
- L'enregistrement de la mutation et l'inscription au cadastre du DMPC (Document Modificatif du Parcellaire Cadastral), afin que soit faite la mise à jour des documents fonciers (taxe foncière, servitudes, etc.).
Bon à savoir : si un arpenteur ou un géomètre est capable de définir les limites d'un terrain ou d'une fraction de terrain (parcelle), seule la qualité de géomètre-expert garantit la fonction juridique indispensable à la validité de ses actes. Le géomètre-expert est tenu au secret professionnel.
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Prix d'un document d'arpentage
Le géomètre-expert fait payer ses prestations en fonction d'honoraires libres. En règle générale, les géomètres-experts tarifient leurs prestations au taux horaire, avec en plus des frais de déplacement.
Le prix de l'établissement d'un document d'arpentage va donc dépendre :
- de la situation du terrain et de son accessibilité depuis le cabinet du géomètre-expert ;
- de la superficie du terrain à arpenter et à borner ;
- de la complexité de ses limites ;
- du tarif horaire du géomètre-expert.
Le prix à payer pour le bornage, puis la rédaction et l’enregistrement au cadastre et l'envoi au vendeur du document d'arpentage, doit donc faire l'objet d'un devis détaillé.
Exemple : la rédaction et l'enregistrement d'un document d'arpentage coûte en moyenne 230 € HT, prix auquel il faut ajouter les prestations sur le terrain (déplacement et bornage).
Avant de mandater un géomètre-expert pour dresser un document d'arpentage, il est donc conseillé d'obtenir plusieurs devis car un géomètre plus éloigné du terrain peut déjà avoir des missions dans sa proximité, ce qui lui permet de fractionner ses frais de déplacement.
Bon à savoir : nul n'étant à l'abri d'une erreur, il est bon de s'assurer que le géomètre-expert dispose d'une assurance en responsabilité civile professionnelle qui pourra indemniser ses clients en cas de litige.