Construction d'un immeuble

Sommaire

Après tout, pourquoi un particulier ne ferait-il pas construire un immeuble de rapport ou afin d'en habiter un appartement et de louer les autres ? La construction d'immeuble neuf bénéficie de possibilités de défiscalisation dont tout un chacun peut bénéficier.

À noter : un immeuble de rapport est une opération immobilière qui consiste à construire un immeuble dont les logements sont loués par un ou plusieurs des propriétaires.

Construire un immeuble, un projet accessible ?

À la base, la construction n'est pas réservée aux professionnels, mais entre une maison particulière et un immeuble collectif, de sérieuses disparités sont à prendre en compte. Bien qu'aucune interdiction ne s'applique, si tout particulier a le droit de se lancer dans la construction d'un immeuble, des conditions indispensables sont à réunir avant d'envisager un tel projet.

Le cas le plus fréquent dans lequel un particulier envisage de construire un immeuble est lorsqu'il dispose du terrain sur lequel l'implanter. Donc, hormis le prix du terrain, il faut déjà savoir quel immeuble on peut construire en fonction de son budget. La construction d'un immeuble revient entre 1 300 et 1 800 € le m², selon qu'il s'agit de parties privatives (appartements aménagés) ou de parties communes (couloirs, escaliers, circulations). Notez qu'il faut ajouter des frais annexes à ces estimations.

Construction d'un immeuble : l'avant projet

Que l'on dispose ou pas des liquidités nécessaires pour pouvoir se passer d'investisseurs (prêt bancaire, futurs acquéreurs, SCI, etc.), avant même de commencer à prévoir la construction de l'immeuble pour lequel on semble avoir le budget, il faut d'abord savoir si le projet est réalisable. Pour cela, il est indispensable de prévoir :

Des frais d'architecte

Au-dessus de 150 m² de surface habitable, le recours à un architecte est obligatoire (article 82 de la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016), d'autant plus (quelle que soit la surface) si le propriétaire est une personne morale et non une personne physique. C'est à l'architecte d'étudier les possibilités de construction selon la surface du terrain (COS), les règles d'urbanisme, le PLU et les éventuelles obligations de construction parasismique.

Bon à savoir : l'architecte doit être titulaire du diplôme d'État d'architecte (DEA) et de l'habilitation à l'exercice de la maîtrise d'œuvre en son nom propre (HMONP) ou du diplôme d'architecte diplômé par le Gouvernement (DPLG), délivré jusqu'en 2007.

L'accord de la commune

En fonction une fois encore des règles d'urbanisme et du PLU, la commune peut autoriser ou non la construction d'un immeuble. Il est indispensable de demander un avis avant même de penser le projet, car il existe des contraintes à la construction d'un immeuble qui ne s'appliquent pas à la maison individuelle (places de parking, végétalisation, éclairage, moyens de lutte contre l'incendie, voirie, etc.).

L'étude de sol

Il faudra informer l'architecte et rassurer la commune, les entreprises de construction, les financiers et investisseurs, mais aussi les assurances sur la faisabilité de l'achèvement du projet. En cela, l'étude de sol est quasiment obligatoire pour la construction d'un immeuble, alors qu'elle reste facultative pour la construction d'une maison.

Le financement

Même avec un budget suffisant, il est déconseillé de se lancer dans la construction d'un immeuble sans l'appui financier de banques et/ou d'investisseurs que ce soit en SCI, en copropriété ou en VEFA. Tous ces investisseurs ont besoin d'avoir le maximum d'éléments pour adhérer au projet et accompagner sa construction.

Et puis, outre les moyens matériels, il faut également songer aux moyens humains d'avant même le début du chantier. En ce sens, le temps est un facteur important à prendre en compte. Il est prudent de compter environ 6 mois pour écarter les différents obstacles (préemption, accord des services d'urbanisme, recours, appels d'offres d'entreprises et de fournisseurs...) avant de pouvoir entamer la construction.

Bon à savoir : il est toujours possible d'inclure dans la plupart des démarches des clauses suspensives qui permettent de se retirer sans pénalité d'un contrat en cas de défaut d'obtention d'un permis de construire, d'un financement, etc.

Construction d'immeuble : la législation

Tout d'abord, l'architecte a dû étudier un projet de bâtiment répondant au Code de la construction et aux eurocodes, mais il faut ensuite déterminer et réunir le maître d’œuvre, les fournisseurs, l’entrepreneur, les sous-traitants, et le contrôleur technique que requiert la législation.

Les contrôles techniques obligatoires tout au long de la construction doivent être réalisés par des organismes agréés (CETE, DREAL, DDT), et permettent d'obtenir des certificats de conformité obligatoires (raccordement électrique, Consuel, raccordement au gaz de ville, etc.) et des attestations de conformité réglementaire (accessibilité pour les handicapés, sécurité, lutte contre l'incendie...).

Bon à savoir : pour les permis de construire déposés à compter du 1er octobre 2019, les bâtiments d'habitation collectifs comportant au moins 3 étages doivent obligatoirement comporter un ascenseur (décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 pris pour l'application de l’article 64 de la loi Élan). Avant cette date, seuls les immeubles comprenant au moins 4 étages sont concernés.

À noter : les contrôles techniques obligatoires, ou contrôles du respect des règles de la construction, peuvent avoir lieu pendant la construction et jusqu’à 3 ans après la fin des travaux, à la diligence des agents qui établissent ou non un rapport de la conformité de l'immeuble indispensable à la poursuite des travaux ou à la possible occupation des locaux.

Le prix de la construction d'un immeuble

Si l'édification d'un immeuble en elle-même coûte environ 1 500 €/m², le prix augmente avec les frais annexes.

Coût de construction pour 300 m² de surface habitable

300 × 1 500 = 450 000 € auxquels il faut rajouter un peu plus de 10 % pour les circulations (parties communes) et les parkings, soit un budget de 500 000 €.

Frais annexes

Étude de sol 1 % + architecte 3 % + contrôles techniques 2 % = 30 000 € auxquels il faut rajouter les raccordements électricité et eau (sans gaz de ville) 20 000 € environ.

Au total

Il faut donc compter 550 000 € environ pour 5 appartements de 90 m² chacun, soit un prix de revient (hors intérêts bancaires et assurances, ni terrain) de 110 000 € l'appartement.

Ce prix de revient de 1 222 €/m² habitable au minimum est à mettre en rapport avec le prix du neuf déjà construit dans le secteur pour connaître la rentabilité d'un tel investissement. Par exemple à l'été 2016, le prix moyen du m² habitable dans le neuf (appartements et maisons individuelles) s'établissait aux environs de 2 300 € (1 100 € au plus bas et 6 700 € au plus haut selon les zones). À la même période, l'indice du coût de la construction (ICC) tournait autour de 1 615 €/m².

Conseil : c'est donc seul (ou presque) le prix du terrain qui valide ou non l'intérêt financier pour un particulier à faire construire un immeuble, sans prendre en compte ni le temps passé ni les éventuels soucis liés à un tel projet de construction d'un immeuble par un particulier.

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