Depuis le 1er mars 2012, la SHOB et la SHON sont remplacées par une surface unique, la « surface de plancher ».
Avant de faire construire ou de modifier l'aspect de votre habitation, il est important de prendre connaissance des documents liés aux règles d'urbanisme :
- urbanisme et permis de construire : RNU, SCOT, PLU ;
- surfaces et occupation des sols : COS, SHON, SHOB ;
- surface de plancher ;
- règles d'augmentation du droit à construire de + 30 % ;
- certificat d'urbanisme.
Pour calculer la surface constructible, il faut tenir compte des éléments suivants.
COS : le nombre de m² constructibles par m² de sol
Le coefficient d'occupation des sols (COS) détermine la densité de construction pour chaque type de construction. Le COS est fixé par le plan local d'urbanisme (PLU) et peut varier dans certaines zones.
Il se calcule en m² constructibles par m² de sol, exemple : terrain (390 m²) × COS (0,4) = construction possible de 156 m².
Un dépassement du COS et du volume constructible peuvent être autorisés par le conseil municipal, notamment pour :
- les logements locatifs sociaux ;
- les bâtiments à haute performance énergétique ;
- les bâtiments à usage d'habitation.
Bon à savoir : l'article L. 151-28 du Code de l'urbanisme, complété par le décret n° 2016-856 du 28 juin 2016, instaure un « bonus de constructibilité » de 30 % pour les bâtiments faisant preuve d'exemplarité écologique ou environnementale, ou étant à énergie positive.
Suppression du COS par la loi ALUR
La loi ALUR du 24 mars 2014 supprime le COS pour :
- les communes dotées d'un plan local d'urbanisme (PLU) ;
- les terrains compris dans le périmètre d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).
Cette suppression entre en application pour les demandes de permis de construire déposées à compter du 27 mars 2014.
SHOB : son résultat implique certaines obligations
La surface hors œuvre brute (SHOB) sert à déterminer s'il faut :
- demander un permis de construire ou une déclaration de travaux ;
- passer obligatoirement par un architecte.
La SHOB est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau d'une construction.
La SHOB inclut :
- l'épaisseur des murs et les prolongements extérieurs, comme un balcon ou une loggia par exemple ;
- la surface de plancher des niveaux suivants :
- rez-de-chaussée et étages ;
- les niveaux intermédiaires (mezzanine par exemple) ;
- les combles et les sous-sols ;
- les toitures-terrasses.
SHON : pour le calcul des taxes d'urbanisme
La surface hors œuvre nette (SHON) sert de base au calcul des taxes d'urbanisme.
Elle s'obtient en déduisant certaines superficies de la SHOB :
- Sous-sols et combles de moins de 1,80 m de hauteur.
- Toitures-terrasses, balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée.
- Bâtiments ou parties de bâtiments servant au stationnement des véhicules.
- Bâtiments des exploitations agricoles.