Construire sa maison individuelle est un projet qui se prépare avec beaucoup de soin. Une fois que vous avez choisi le terrain, le type de construction, le style de maison et les matériaux de construction, et que vous avez dessiné les plans, vous pouvez vous mettre en chasse pour trouver les bons partenaires et lancer les démarches légales :
- l'option de l'autoconstruction ;
- le choix de l'architecte ou du bureau d'études ;
- le choix du constructeur ;
- le contrat de construction de maison individuelle ;
- les garanties à souscrire ;
- le permis de construire.
La construction d'une maison s'accompagne de plusieurs garanties pour le propriétaire, pendant et après les travaux. Il existe la garantie de remboursement, la garantie de livraison, la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale de bon fonctionnement et la garantie décennale.
Bon à savoir : l'ordonnance n° 2019-395 du 30 avril 2019 adapte l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation relatif au contenu du contrat de construction de maison individuelle, au cas où le constructeur assure la fabrication, la pose et l'assemblage sur le chantier d'éléments préfabriqués.
La garantie de remboursement
Elle est obligatoire lorsque l'entreprise ou le constructeur demandent le versement de fonds avant le commencement des travaux. Dans les autres cas, il faut la mentionner sur le contrat. La garantie de remboursement prend naturellement fin au début du chantier.
La garantie de livraison
Cette garantie assure au propriétaire de voir la maison achevée dans les délais fixés par le contrat, au prix convenu. Elle est obligatoire, démarre à la date de commencement des travaux et s'achève :
- soit à la réception, si l'acquéreur s'est fait assister par un spécialiste habilité ;
- soit à l'expiration du délai de huit jours suivant la livraison si l'acquéreur n'a pas sollicité l'aide d'un spécialiste ;
- soit à la levée de réserves éventuellement émises.
Entreprendre l’exécution des travaux sans avoir conclu un contrat écrit de construction de maison individuelle (CCMI) est passible d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 300 000 euros (article L. 241-8 du Code de la construction et de l'habitation, modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
Important : en application de l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction d’une maison individuelle doit obligatoirement énoncer « la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ». Les pénalités de retard ayant pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception, est illicite la clause d’un contrat de garantie de livraison prévoyant plusieurs termes possibles à ces pénalités (Cass., 3e civ., 25 janvier 2018, n° 16-27.905).
La garantie de parfait achèvement
Cette garantie peut être invoquée dans deux cas :
- si des désordres apparents ont été signalés lors de la réception de la maison, et matérialisés par des réserves sur le procès-verbal ;
- si des désordres sont observés dans l'année de la réception de la maison, et signalés au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Un calendrier pour l'exécution des travaux rectificatifs est alors mis en place avec le constructeur.
La garantie biennale de bon fonctionnement
Cette garantie s'applique pendant deux ans à compter de la réception de la maison. Elle couvre les vices apparaissant sur les équipements dissociables et démontables de la maison (volets, chaudières, portes, robinetteries, etc.).
La garantie biennale de bon fonctionnement se met en œuvre en contactant le constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception, précisant les désordres observés.
Article
La garantie décennale
La garantie décennale est obligatoire. Elle dure dix ans à compter de la date de réception de la maison et couvre l'ensemble de la construction : désordres compromettant la solidité du bâtiment ou le rendant impropre à sa destination d'habitation (infiltration, problèmes de fondations, climatisation défectueuse, etc.).
Cette garantie se met en œuvre en activant l'assurance dommages-ouvrages, nécessairement souscrite par l'acquéreur. Une lettre recommandée avec accusé de réception précisant les dommages doit être adressée à l'assureur dans un délai de cinq jours, après constatation du sinistre. L'assurance se charge de contacter l'entrepreneur et de verser les indemnités.
Bon à savoir : selon la loi Macron du 6 août 2015, les personnes soumises à l'obligation de garantie décennale doivent justifier de leur souscription en fournissant une attestation d'assurance. Cette attestation, dont un modèle doit être défini par décret, doit être jointe aux devis et factures.
Article
Construction de maison : l'assurance dommage-ouvrage
L'assurance dommage-ouvrage est souscrite par le maître d'œuvre (autoconstructeur, constructeur, architecte). Elle garantit le paiement des travaux de réparation de nature décennale (avant toute recherche de responsabilité) : la compagnie d'assurance indemnise la victime puis cherche les responsabilités pour être remboursée. En revanche, elle ne couvre pas les travaux de réparation de nature biennale ou liés à la garantie de parfait achèvement. Cette assurance se transmet et couvre les différents acquéreurs de l'habitation pendant 10 ans.
Modalités de l'assurance dommage-ouvrage
Pour une procédure amiable de règlement du sinistre :
- On signale au plus vite le sinistre à son assureur par lettre recommandée avec AR (description détaillée des dommages et de leurs conséquences sur la solidité ou la bonne utilisation de votre maison).
- Un expert de la compagnie d'assurances vient constater les dommages (sauf si les dommages n'atteignent pas les 1 800 euros). En cas de désaccord il est possible de demander une contre-expertise.
- L'assureur doit donner une réponse et régler le sinistre dans les 90 jours.
- En cas d'accord avec l'indemnité proposée, celle-ci doit être versée dans les 2 semaines qui suivent son acceptation.
- En cas de désaccord, il faut le faire savoir à son assureur par lettre recommandée avec AR.
Quelles garanties selon le mode de construction de la maison ?
| Auto-construction | Travaux menés avec un architecte | Travaux confiés à un constructeur | |
|---|---|---|---|
| Garantie de remboursement | Non | Oui, en cas de versement de fonds avant le début des travaux. | Oui, en cas de versement de fonds avant le début des travaux. |
| Garantie de livraison | Non | Oui | Oui |
| Garantie de parfait achèvement | Non | Oui | Oui |
| Garantie biennale de bon fonctionnement | Non | Oui | Oui |
| Garantie décennale | Non. Mais elle est applicable à l'autoconstructeur s'il décide de vendre son bien. Le nouveau propriétaire peut ainsi se retourner contre le vendeur-constructeur en cas de désordre. | Oui | Oui |
| Assurance dommage-ouvrage | Oui | Oui | Oui |
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