La surface hors œuvre brute et la surface hors œuvre nette ont été pendant longtemps les outils de référence pour le calcul des surfaces lors de la demande de permis de construire. Elles ont été remplacées par une autre façon de calculer ces surfaces : le calcul de la surface de plancher. Comment s’y retrouver ? Explications dans ce zoom.
Surface hors œuvre brute : la SHOB et la SHON
La SHOB est la surface hors œuvre brute. Elle était définie comme la somme de l’ensemble des surfaces de plancher de chaque niveau de construction déterminées à partir du nu extérieur des murs de façade.
La SHON est la surface hors œuvre nette, définie comme étant la SHOB à laquelle on soustrayait certaines surfaces inhabitables, comme les surfaces des combles et des sous-sols non aménageables, les surfaces de garages, de balcons, etc.
Malgré le fait qu’il existait une possibilité de déduction forfaitaire de 5 % de la surface de murs pour l’isolation, il est apparu que les besoins de sur-isolation permettant de respecter les préconisations des différentes réglementations thermiques handicapaient les « bons élèves », qui voyaient alors le droit de construire des surfaces habitables réduit par les seuils maximaux de SHON imposés notamment par la réglementation.
Surface hors œuvre brute : la surface de plancher
Définition de la surface de plancher
Elle est définie comme suit : la surface de plancher de la construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.
Ce changement de mot, d’ « extérieur » pour la SHOB en « intérieur » pour la surface de plancher, a une conséquence très importante. Si vous décidez de faire une isolation par l’extérieur ou par l’intérieur de 50 cm d’épaisseur, vous conserverez vos droits à construire la surface maximale de plancher autorisée pour l’habiter.
Déductions de surface pour le calcul de la surface de plancher
Les articles L111-14 et R111-22 du Code de l’urbanisme définissent la surface de plancher et ses éléments de calcul.
Le calcul définitif de la surface de plancher se fait après déduction :
- des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et des fenêtres donnant sur l’extérieur ;
- des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
- des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètres ;
- des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
- des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
- des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L 231-1 du Code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
- des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
- d’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Calcul de la surface de plancher
Prenez une copie votre plan coté. Mesurez les surfaces de chaque niveau à l’intérieur des murs de façade, c’est-à-dire côté habitation de votre doublage. Vous devez inclure notamment les cloisons, bien qu’elles ne constituent pas une surface habitable. En conséquence, si vous faites un projet d’extension, sachez que le mur extérieur, qui deviendra alors mur mitoyen entre l’existant et l’extension à venir, devra être comptabilisé dans la surface de plancher.
Ne prenez pas en compte la surface des embrasures des portes, des fenêtres et des portes-fenêtres donnant sur l’extérieur.
Regardez les autres déductions point par point et voyez si vous devez les prendre en compte.
Cas particulier des escaliers
L’emprise des marches d’escalier, des éventuels paliers intermédiaires et des trémies (ouverture dune partie de plancher permettant le passage d’un escalier) ne compte pas dans la surface de plancher.
La projection au sol (c’est-à-dire la projection verticale du volume de la construction) de la volée d’escalier est également à déduire de la surface de plancher qui la supporte lorsque le passage sous la volée est inférieur ou égal à 1,80 mètres.
Surface hors œuvre brute : pour vous aider dans vos calculs
Si vous faites appel à un architecte pour votre projet, il sera bien sûr chargé de ces calculs.
Si vous menez votre projet d’extension ou de construction seul, une fois que vous avez fait vos propres calculs, vous pouvez consulter de nombreux sites qui possèdent une calculette spéciale. Elle permet, après avoir répondu à quelques questions, d’obtenir le calcul automatique de la surface de plancher. Vous aurez ainsi une seconde évaluation qui, si elle correspond à vos résultats, validera votre démarche.
Si vous n’êtes pas sûr de vous ou que votre projet présente certaines complexités, vous pouvez consulter gratuitement les Conseils d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement de votre département, qui sont des structures multi-disciplinaires assurant des missions de service public dans le domaine de la construction.