Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est la solution retenue par ceux qui choisissent d'apporter eux-mêmes le terrain et de faire construire en procurant ou non les plans.
L'ordonnance n° 2019-395 du 30 avril 2019 adapte l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation relatif au contenu du contrat de construction de maison individuelle, au cas où le constructeur assure la fabrication, la pose et l'assemblage sur le chantier d'éléments préfabriqués.
Le décret n° 2020-102 du 6 février 2020 précise les modalités selon lesquelles le constructeur informe le maître d'ouvrage de l'achèvement et de la bonne exécution des éléments préfabriqués, et précise la nature des pièces à joindre au contrat en préfabrication. Il prévoit aussi l'échéancier de paiement spécifique à ces contrats.
Voici nos conseils pour faire construire sa maison en CCMI.
Contrat de construction de maison individuelle Lire l'article1. Étudiez le contrat de réservation CCMI
Comme la plupart des contrats de réservation immobiliers, le CCMI doit comporter certaines mentions qui vous permettront de vous rétracter sans perdre votre dépôt de garantie au cas où certaines conditions ne seraient pas remplies.
Note : le contrat de réservation CCMI peut être signé sous seing privé, mais il est préférable de consulter l'avis d'un notaire avant de vous engager.
Vérifiez la description de la maison
La maison à construire doit être décrite avec le plus de détail possible, la qualité des matériaux doit notamment y figurer.
Note : le contrat de réservation CCMI doit comprendre un document attestant que la construction est conforme au Code de la construction et de l’habitation.
Vérifiez la clause de renonciation
Vous devez avoir la possibilité de vous rétracter sans payer d'indemnités au cas où plusieurs événements n'auraient pas lieu :
- non-obtention de votre prêt immobilier à un taux et pour une durée définie ;
- non-obtention de votre permis de construire ;
- non-conclusion de la vente du terrain.
Vérifiez donc que votre contrat intègre une clause de renonciation.
En règle générale, le constructeur demandera une promesse de vente du terrain avant de s'engager de son côté.
En outre, en application de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, vous avez la possibilité de vous rétracter dans un délai de 10 jours, sans motivation. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception vous notifiant le contrat, ses annexes et la notice.
Vérifiez que les travaux d'adaptation sont inclus
Dans un contrat de CCMI, le constructeur ne procurant pas le terrain, il se peut que divers travaux au sol ne figurent pas au contrat.
Assurez-vous donc que ceux-ci sont compris dans le prix :
- raccordement au réseau d'eau, d'électricité, de téléphone, de gaz ;
- travaux d'adaptation des sols ;
- travaux internes : plomberie, électricité, sanitaires.
Vérifiez la présence de la garantie de livraison
La garantie de livraison vous permet de bénéficier de pénalités de retard au cas où la construction ne serait pas terminée à temps.
Entreprendre l’exécution des travaux sans avoir conclu un contrat écrit de construction de maison individuelle (CCMI) ou sans avoir obtenu la garantie de livraison est passible d’un emprisonnement de 2 ans et d’une amende de 300 000 euros (article L. 241-8 du Code de la construction et de l'habitation, modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
Délai avant signature de l'acte définitif de vente
Vous disposez d'un temps limité pour trouver le prêt immobilier nécessaire au financement de votre projet.
Vous devez avoir obtenu votre permis de construire avant de sceller la vente, ce qui peut occasionner un certain stress.
Note : les personnes désirant s'épargner le stress occasionné par la réunion de toutes les autorisations nécessaires choisiront plutôt la solution de la VEFA.
2. Signez l'acte définitif de vente
L’acte définitif de vente doit être signé devant notaire, et comme dans tout acte immobilier, les frais d'achat sont à votre charge en tant qu’acheteur.
3. Payez de façon échelonnée
Les appels de fonds du constructeur correspondent à certaines phases de la construction prévues au sein de l'acte de vente (article R. 231-7 du Code de la construction et de l'habitation, modifié par le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019) :
- ouverture du chantier : 15 % ;
- achèvement des fondations : 10 % ;
- achèvement de la toiture : 35 % ;
- achèvement de la cloison et de la pose des fenêtres : 15 % ;
- achèvement des travaux d'équipement, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs : 20 % ;
- réception des travaux : 5 %.
Attention, en cas de contrat en préfabrication, l’échéancier est le suivant :
- 20 % à l'ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;
- 25 % à l'achèvement des fondations ;
- 50 % à l'achèvement des éléments préfabriqués ;
- 75 % à l'achèvement, sur le chantier, des cloisons et à la mise hors d'eau et la mise hors d'air ;
- 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et d'enduits extérieurs ;
- solde à la réception des travaux.
Rendez-vous sur place pour constater l'achèvement de chaque étape. Vous pouvez vous faire aider par un professionnel. Vous ne débloquez la somme convenue qu'une fois les travaux approuvés.
Note : le financement de la construction en CCMI inclut le paiement d'intérêts intercalaires.
4. Effectuez la remise des clefs
Cette phase est également connue sous le nom de « réception des travaux », c'est le moment où vous constatez que le chantier est terminé.
Par sécurité, vous devrez vous faire assister par un professionnel qui conduira lui-même l'inspection afin de vous assurer que la construction est conforme à ce qui était prévu.
Bon à savoir : si vous constatez des vices de construction, vous pouvez non seulement refuser de payer le solde, mais vous avez tout de même le droit d'emménager dans votre nouveau logement.