Si, en votre qualité de particulier, vous souhaitez construire une maison neuve, faire une rénovation ou bien une extension, combien vous coûtera la souscription d'un contrat d'assurance dommages-ouvrage ? Une vraie question, dont les enjeux financiers pèsent sur le budget de votre projet immobilier. Faisons le point ensemble.
Assurance dommages-ouvrage : pour qui et pour quoi ?
L'assurance dommages-ouvrage est une assurance obligatoire instituée par la loi Spinetta de 1978.
Assurance obligatoire pour les particuliers et les professionnels
Toute personne physique ou morale qui décide de réaliser des travaux de construction devient maître d'ouvrage.
Qu'il agisse en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire, cette personne doit souscrire, avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance dommages-ouvrage (article L. 242-1 du Code des assurances).
Cela concerne donc aussi bien les professionnels (promoteurs, constructeurs de maisons individuelles…) que les particuliers. Nous nous intéresserons spécifiquement à l'assurance dommage ouvrage des particuliers.
Ce que couvre l'assurance dommages-ouvrage
C'est une assurance destinée à financer la réparation des dommages compromettant la solidité de l'immeuble ou le rendant impropre à sa destination.
En dehors de toute recherche de responsabilité, l'assureur dommages-ouvrage intervient et paie les réparations de tout sinistre mettant en cause la solidité de l'ouvrage et/ou sa destination, par exemple l'effondrement de la toiture, le défaut d'isolation thermique des murs, etc.
Il se charge de faire par la suite les recours contre les entreprises ayant participé à la réalisation et l’organisation des travaux.
L'assurance dommages-ouvrage particulier protège le particulier pendant les 10 années suivant la fin du chantier.
Bon à savoir : un des avantages de l'assurance dommages-ouvrage est que les délais d'indemnisation sont fixés par la loi afin de permettre le règlement rapide des sinistres (90 jours calendaires à compter de la réception de la déclaration de sinistre par l'assureur, si celui-ci a accepté la mise en jeu des garanties contractuelles).
Types de projets concernés
La dommage ouvrage particulier concerne les projets de :
- construction de maison neuve ;
- extension de maison individuelle ;
- rénovation de maison individuelle.
Critères de détermination du coût de l'assurance dommages-ouvrage
Des assureurs et des courtiers sont spécialisés dans la couverture de ce type de risque et vous aurez tout intérêt à demander plusieurs devis afin de trouver les meilleures garanties au meilleur prix.
Le prix de l'assurance dommages-ouvrage varie en fonction de plusieurs éléments appréciés par les assureurs :
- la typologie du projet (construction maison individuelle, extension, etc.) ;
- le lieu du projet et le prix de l'immobilier : certains endroits coûtent plus chers que d'autres, par exemple les DOM ;
- la taille du projet et son coût (superficie, etc.) ;
- les matériaux utilisés (construction traditionnelle ou en bois par exemple) ;
- la qualité des intervenants techniques ;
- l'existence ou non d'une étude de sol ;
- l'existence d'une mission de contrôle technique des travaux par un contrôleur technique agréé ;
- la souscription ou non de garanties optionnelles.
Bon à savoir : si vous êtes dans un projet d'auto-construction, il sera très difficile voire impossible de souscrire une assurance dommages-ouvrage. En effet, si par exemple vous êtes considéré comme un constructeur réalisateur sans assurance décennale, votre assureur dommage ouvrage ne pourra se retourner contre vous dans le cadre d'une action en responsabilité, car vous êtes le bénéficiaire de la garantie dommage.
Coût de l'assurance dommages-ouvrage : montant de la cotisation
La cotisation de l'assurance dommages-ouvrage est calculée par application d'un taux sur le coût total de construction : coût de la construction + honoraires techniques (architecte, contrôleur technique, etc.).
Pour un particulier, le prix de l'assurance dommages-ouvrage oscille en moyenne aux alentours de 6 à 7 % du coût de la construction, contre un prix moyen de 1 à 3 % avec un professionnel (constructeur de maisons individuelles, etc.).
Cependant, si les travaux sont d'un faible montant, nombre d'assureurs proposent des formules forfaitaires, qui varient en fonction du coût du projet (a minima environ 3 500 € TTC). Ces produits d'assurance présentent un autre intérêt, celui d'être moins « formalistes » et plus rapides à souscrire.
Exemple : pour une construction neuve d'un montant inférieur à 150 000 € il pourra vous êtes proposé une prime d'environ 3 700 € TTC sans demande d'étude de sol, sans architecte.
Assurance dommages-ouvrage : garanties optionnelles
Certains éléments peuvent faire varier le prix et le choix ou non de garanties optionnelles en sus de la garantie principale de l'assurance dommages-ouvrage.
Ainsi pourront vous êtes proposées les garanties suivantes :
- La garantie des dommages immatériels consécutifs à des désordres garantis : il s'agit des dommages immatériels subis par le propriétaire de la construction ou ses occupants, résultant directement d’un dommage survenu après réception. Cette option peut être très utile dans la mesure où la garantie obligatoire n’inclut pas les pertes de jouissance (impossibilité d’occuper le bâtiment pendant la durée nécessaire aux travaux de réparation).
- La garantie des dommages aux existants du fait des travaux neufs : les « existants » sont les parties anciennes de la construction qui ne font pas l’objet de travaux de rénovation. Le contrat d’assurance dommages-ouvrage peut garantir en option les dommages concernant ces parties anciennes une fois que le maître d’ouvrage a accepté les travaux.
Coût de l'assurance dommages-ouvrage : modalités de règlement
La cotisation d'assurance est payable généralement en une fois au début des travaux. Il est alors appelé un montant provisoire qui sera complété le cas échéant à l'issue des travaux en fonction du coût effectif de la construction.
Si vous ne trouvez pas d'assureur pour vous assurer (refus ou absence de réponse) ou si vous en trouvez à des prix excessifs, vous pouvez saisir le Bureau Central de Tarification (BCT). Il jugera si le prix est réellement abusif et, en cas de refus, il pourra obliger l'assureur à vous assurer au prix du marché, en fonction du projet présenté.
Remarque : la saisine du BCT doit respecter une procédure et un formalisme très précis.
Pour en savoir plus :
- Quand l'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ? Réponse dans notre article dédié.
- On fait le point sur le cas particulier de l'auto-construction et dommages-ouvrage.
- Utilisez notre modèle de lettre pour faire appliquer une garantie de dommages-ouvrage.