Lors de l’achat d’un logement ou d’une maison sur plan, la défaillance possible du promoteur ou du constructeur de maisons individuelles est une question que tout acquéreur ou maître d’ouvrage peut se poser.
Afin de prémunir l’acquéreur contre tout risque d’inachèvement d’un programme neuf, le promoteur a l’obligation de souscrire une garantie financière d’achèvement, dite également garantie extrinsèque d’achèvement.
La même obligation incombe au constructeur de maisons individuelles qui doit également fournir au maître d’ouvrage une garantie extrinsèque, dénommée « garantie de livraison ».
Garantie extrinsèque d’achèvement et vente en état futur d’achèvement (VEFA)
La garantie extrinsèque en matière de VEFA est régie par les articles L. 261-10-1 et R* 261-17 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Principe de la garantie extrinsèque d’achèvement
Depuis le 1er janvier 2015, le promoteur ne dispose plus que de la garantie extrinsèque d’achèvement, la possibilité d’une garantie intrinsèque ayant été supprimée.
La garantie est dite extrinsèque car elle émane d’un organisme tiers à l’opération immobilière.
Dès lors, pour toute vente de programmes neufs, en état futur d’achèvement, le constructeur a l’obligation de souscrire une garantie financière d’achèvement avant toute conclusion de contrat de VEFA et d’en justifier à l’acquéreur.
La garantie extrinsèque d’achèvement est une garantie contre la défaillance du constructeur. Elle assure que l’immeuble sera, quoi qu’il arrive, bien achevé, que le promoteur rencontre des difficultés financières ou fasse l’objet d’une procédure de sauvegarde ou de redressement pendant le cours du chantier.
Mécanismes de la garantie extrinsèque d’achèvement
Garantie accordée par un organisme tiers
La garantie extrinsèque peut être consentie par :
- une banque ;
- un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier ;
- une entreprise d’assurance agréée à cet effet ;
- une société de caution mutuelle ayant pour objet l’organisation du crédit au petit et moyen commerce, à la petite et moyenne industrie.
La garantie consentie par l’organisme prend la forme d’une ouverture de crédit ou d’une convention de cautionnement.
Conditions d’obtention de la garantie extrinsèque
Pour obtenir la garantie extrinsèque d’achèvement, le promoteur doit justifier de la conclusion d’un certain pourcentage de contrat de réservation. Ce pourcentage est fixé par l’organisme garant (en général, au minimum 35 % de réservations sont requises). Cette exigence permet au garant de s’assurer que le programme immobilier ne présente pas de difficultés de commercialisation et qu’il peut ainsi s’engager de manière moins risquée en qualité de garant.
Attestation de garantie fournie à l’acquéreur
Une fois la garantie financière obtenue, l’organisme garant édite une attestation de garantie. Cette attestation est fournie ensuite par le promoteur ou le notaire de l’opération à l’acquéreur, puis annexée au contrat de vente.
Cas particulier de la VEFA réalisée par les organismes HLM
En cas d’acquisition en état futur d’achèvement dans un programme réalisé par un organisme HLM (accession sociale ou PSLA), ce dernier n’a pas à justifier d’une attestation spécifique au programme neuf en question.
L’organisme est garanti de manière permanente par la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS).
Mise en œuvre de la garantie d’achèvement
La loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a précisé les obligations du garant d’achèvement à l’article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation.
La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Le garant peut faire désigner un administrateur ad hoc qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, et a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Sa rémunération est à la charge du garant. Lorsque la garantie est mise en œuvre, le garant financier de l’achèvement est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente.
Construction de maisons individuelles et garantie extrinsèque d’achèvement
Principe de la « garantie de livraison »
La garantie extrinsèque d’achèvement est dénommée garantie de livraison dans le cadre de la conclusion d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), avec ou sans préfabrication. Elle est régie par l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation.
Le mécanisme est celui d’une garantie d’achèvement. Elle intervient en cas de défaillance du constructeur.
Elle permet de couvrir les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux, tels qu’ils sont décrits au CCMI et que ces travaux soient réalisés au prix et dans les délais prévus au contrat.
Elle est valable de la date d’ouverture du chantier jusqu’à :
- la réception des travaux constatée par écrit ;
- l’expiration du délai de 8 jours prévu pour dénoncer les vices apparents ; ou
- la levée des réserves si certaines ont été faites.
Garantie consentie par un organisme tiers
La garantie de livraison ou d’achèvement prend la forme d’une caution solidaire consentie par :
- un établissement de crédit ;
- une société de financement ; ou
- une entreprise d’assurance agréée.
Risques couverts par la garantie de livraison
La garantie prend en charge :
- le dépassement du prix convenu au CCMI si l’achèvement des travaux de construction impose un coût supplémentaire ;
- le paiement anticipé ou supplément de prix du fait du constructeur ;
- les pénalités forfaitaires dues en cas de retard de livraison de plus de 30 jours.
Mise en œuvre de la garantie d’achèvement
Non-respect du délai de livraison ou non-exécution des réserves
Si le garant se rend compte par lui-même ou est informé par le maître d’ouvrage du non-respect du délai de livraison ou de la non-exécution des travaux pour lever d’éventuelles réserves, il met en demeure le constructeur de livrer l’immeuble ou de réaliser les travaux.
Après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours, le garant désigne une personne chargée de terminer les travaux, au lieu et place du constructeur.
Constructeur en sauvegarde ou redressement judiciaire
Si le constructeur est en sauvegarde ou redressement judiciaire, la société caution peut mettre en demeure l’administrateur judiciaire de se prononcer sur l’exécution du CCMI. Si l’administrateur ne répond pas dans un délai d’un mois, ou en l’absence de poursuite du contrat dans les 15 jours malgré une réponse positive de l’administrateur, la société caution exécute ses obligations de garant.